Uprkos velikoj ponudi kuća i stanova na tržištu, mnogi ljudi ipak se odluče izgraditi kuću prema vlastitim željama i potrebama. U ovom slučaju, pravilan odabir i kupovina zemljišta za gradnju objekta su ključni za uspjeh projekta koji je od životnog značaja za svaku osobu. Stoga vam u nastavku pojašnjavamo na šta trebate paziti prilikom potrage za građevinskim zemljištem.
Prije nego se odlučite na veliku investiciju, kao što je izgradnja vlastite kuće, pokušajte zamisliti da bi taj stambeni objekat decenijama mogle koristiti generacije ljudi. Zbog toga je izuzetno važno gdje i kako ćete graditi kuću i na kakvoj vrsti zemljišta, kolika je površina zemljišta, kakav je nagib terena i nivo podzemnih voda, kakvo je susjedstvo i slično. Što više detalja sagledate prije konačne odluke o kupovini i početka gradnje, time će sama izgradnja kuće biti uspješnija.
Dostupnost infrastrukture
Nakon što se odlučite graditi vlastitu kuću, jedan od prvih koraka je pretraživanje ponuda zemljišta u dostupnim internet i pisanim oglasima. Ukoliko već imate ili ste naslijedili zemljište, time će vaš put biti lakši i brži.
Ono što će vas dočekati u oglasima su obično informacije o lokaciji, površini i cijeni zemljišta. Iako su ovi faktori od ključne važnosti za većinu kupaca, ipak je potrebno obratiti pažnju i na druge karakteristike zemljišta koje bitno određuju njegov kvalitet.
Za više detalja nužno je da obiđete zemljište i raspitate se kod vlasnika i mještana tog područja o svim važnim informacijam. Važno je utvrditi da li na parceli ili u blizini zemljišta postoji mogućnost priključka na komunalne usluge, to jest na vodu, struju ili grijanje, kao i da li je uređena kanalizacija.
Podatke da li je parcela uredno komunalno opremljena možete provjeriti i u općini na čijem području je smješteno zemljište. Ukoliko ćete vi morati priključiti sve komunalne usluge na parceli, imajte na umu da će vas to dodatno koštati.
Obiđite neposrednu blizinu zemljišta i susjedstvo kako biste sagledali teren i dostupnost puteva. U tom smislu, lokacija je od presudnog značaja. Ukoliko želite prostranu okućnicu, najbolje je da zemljište kupite u udaljenijim naseljima, odnosno na periferiji grada. Ako vam je pak važnije da živite u blizini škole, bolnice ili javnog prijevoza, onda tražite zemljište u urbanijim gradskim lokacijama.
Pored lokacije, vrijednost zemljišta određuje i njegova površina. Prema mišljenju građevinara, idealne parcele za gradnju su u obliku kvadrata ili pravougla. Međutim, u Bosni i Hercegovini je izuzetno teško pronaći takva zemljišta i obično su mnogo skuplja od drugih parcela. U svakom slučaju, najviše trebate obratiti pažnju na širinu parcele jer je najteže graditi na uskom zemljištu.
Ukoliko je pak parcela smještena na strmoj padini ili nizbrdici, morat ćete se posebno posvetiti projektiranju objekta zbog brojnih izazova gradnje u ovim uslovima. Ipak, uz kvalitetan projekt moguće je izgraditi i modernu kuću na strmom zemljištu, koja može imati određene prednosti kao što su posjedovanje produženog podruma, garaže ili visokih terasa.
Provjera u ZK
Kao i prilikom kupovine stana ili izgrađene kuće, nužno je provjeriti da li je i zemljište koje namjeravate kupiti upisano u zemljišnim knjigama u općinskom sudu. Podsjećamo vas da su zemljišne knjige javni registri kojima može pristupiti svaki građanin kako bi dobio podatke o vlasniku parcele, njenoj namjeni, površini, te da li je parcela opterećena hipotekom.
Kako biste bili sigurni da možete graditi kuću na zemljištu koje želite kupiti, u odjelu urbanizma provjerite uslove iz prostornog plana, to jest da li je dozvoljena gradnja na toj lokaciji. Na osnovu informacija iz prostornog plana ćete saznati i koliko kuću ćete zapravo moći graditi, kao i da li je u budućnosti planirana gradnja drugih infrastrukturnih objekata na tom prostoru.
Kvalitet tla
Nakon što ste pronašli zemljište, ustanovili validnost njegove dokumentacije, dobro sagledali lokaciju, insfrastrukturu i dostupnost komunalnih usluga, vrijeme je da istražite kvalitet tla na kojem planirate graditi kuću. Nije svaki teren pogodan za gradnju, zbog čega je važno ispitati kvalitet zemljišta prije nego se odlučite za kupovinu.
Gradnja kuće počinje iz temelja koji predstavlja najvažniju fazu u gradnji jer znači sigurnost objekta. Upravo za postavljanje temelja je važna čvrstoća tla, odnosno sposobnost tog tla da nosi određeni teret. Kako biste bili sigurni da je zemljište pogodno za gradnju, najbolje je da potražite savjete stručnih osoba kao što su građevinari, arhitekte, projektanti ili geodeti.
U svakom slučaju, prilikom izrade projektne dokumentacije na osnovu koje stječete pravo na izgradnju objekta, stručne osobe će provesti geomehaničko ispitivanje zemljišta i odlučiti o vrsti temelja koji trebaju biti postavljeni.
Cijena zemljišta
Ukoliko se nakon prikupljanja svih potrebnih informacija odlučite za kupovinu zemljišta, vrijeme je da procijenite i njegovu cijenu. Prodavci najčešće na osnovu subjektivne procjene postavljaju cijene, što ne mora značiti da je to realna vrijednost zemljišta. Izračunjte sve troškove koji vas očekuju kako biste otklonili eventualne nedostatke na parceli te na osnovu takve računice s prodavcem pregovarajte o cijeni.
Ne zaboravite da uvijek možete angažovati agenta za nekretnine ili stručnog procjenitelja koji će na osnovu svih dostupnih faktora procijeniti stvarnu tržišnu vrijednost zemljišta koje namjeravate kupiti.
Građevinska dozvola
Kada ste konačno kupili zemljište, jedan od posljednjih koraka koji vas očekuje prije nego započnete gradnju, jeste izrada projekta gradnje i pribavljanje građevinske dozvole. To su dokumenti koji su vam potrebni kako biste uopće započeli gradnju ili rekonstrukciju objekta.
Glavni uslov koji trebate zadovoljiti da biste dobili dozvolu za građenje jeste da projekt izgradnje kuće mora biti izrađen prema urbanističkoj saglasnosti, i to u skladu sa zakonima o prostornom uređenju koji su na snazi u BiH, tehničkim propisima i standardima građenja. Stoga je važno da ovlaštena projektantska firma, koju svojevoljno angažujete, kvalitetno izradi projekt izgradnje objekta.
Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole dostavljate općinskom ili gradskom odjelu za urbanizam. Uz zahtjev će vam biti potrebno još nekoliko dokumenata, i to pravosnažna urbanistička saglasnost za gradnju, izvod iz zemljišnoknjižnog ureda o vlasništvu nad parcelom, kupoprodajni ugovor na osnovu kojeg ste kupili zemljište uz ovjeren dokaz o izmirenim poreznim obavezama, glavni ili izvedbeni projekt u dva primjerka, te saglasnosti za priključak objekta na komunalnu infrastrukturu.
Prije nego vam nadležne službe izdaju građevinsku dozvolu, na lokaciju građenja će uputiti inspekciju kako bi provjerila informacije iz dokumentacije koju ste im dostavili. Ukoliko su vaš zahtjev i prateća dokumentacija uredni, trebali biste dobiti građevinsku dozvolu u roku od mjesec dana.
Početak gradnje
Izradom projekta i pribavljanjem građevinske dozvole ustvari tek započinje najzahtjevniji dio vašeg puta, a to je proces izvođenja radova. Pažljivo odaberite firmu ili pojedince koji će izvoditi građevinske radove kako biste dobili kvalitetan i siguran objekat. Tokom gradnje nadgledajte kompletan proces izvođenja radova kako se ne bi desili neželjeni propusti.
Proces odabira i kupovine zemljišta, pribavljanje dokumentacije, a potom i gradnja kuće, može biti dug i kompleksan. Ipak, vrijedi imati strpljenja za krajnji rezultat koji je san mnogih ljudi - izgraditi vlastiti kuću.
Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.