Zašto (ne) kupiti stan u novogradnji?

27.12.2018


Ove godine Ministarstvo prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS izdalo je naredbu da do 31.12.2018. godine svi vlasnici stana trebaju dostaviti dokaz o posjedovanju stana. Upozorenja su postavljena i u zgradam u cijelom Kantonu Sarajevo, no neki vlasnici stanova bi se mogli suočiti sa problemima zbog neregularne izgradnje zgrada, a kazne kojima bi mogli biti sankcionisani se kreću od 200 do 2000 KM.
 
 
Starogradnja ili novogradnja?
 
Ako biste pitali stručnjake za promet nekretnina koji je bolji izbor pri kupovini stana, u novogradnji ili starogradnj, uglavnom biste naišli na neusaglašen stav jer i jedno i drugo ima prednosti i mane. Složni su samo u tome da je novogradnja skuplja za oko 20%. Investitori koji ulažu u nekretnine su motivisani povratom novca, zbog čega se može desiti da tokom izgradnje stambeng objekta dođe do određenih odstupanja od onoga kako je projekat prvobitno zamišljen. U troškove investiranja bitnu ulogu igra izbor građevinskog materijala, trošak izdavanja dozvole i obrade papirologije. Vremenski okvir u kojima radovi trebaju biti završeni ponekad bude pomjeren i za nekoliko mjeseci do godinu dana, što dodatno predstavlja i trošak i stres za ulagače.
 

Prema podacima Agencije za statistiku, broj prodatih stanova u zadnja četiri mjeseca u odnosu na isti period prošle godine je veći za 13,5%, a u odnosu na prosječan broj ukupno prodatih novih stanova u prošloj godini je veći za 9,9%. U isto vrijeme, prosječna cijena prodatih stanova u novogradnji je manja za 4,1%. Dok je broj završenih stanova u ovoj godini bio 1537, broj stanova u izgradnji je premašio brojku od 4000, što predstavlja rast od 33% u odnosu na isti period prošle godine. Kašnjenja stanova u izgradnji, koji obuhvataju između ostalog i sisteme sufinansiranja (tj. kupac otplaćuje stan još dok je on u izgradnji i time sufinansira projekat) se mogu javiti kao posljedica povećanja troškova izgradnje, ali i problema sa dobijanjem dozvola i potrebne papirologije. Iako su prosječne cijene kvadratnog metra umnogome prihvatljivije i kreću se u prosjeku od 1700 do 2000 KM po kvadratnom metru, tržište kupovine stanova u novogradnji još uvijek čeka pravu espanziju. Uzmemo li u obzir da u Bosni i Hercegovini prosječna plata iznosi 827 KM, dolazimo do saznanja da u ovoj državi jedna plata nije dovoljna čak ni za kvadrat stana na najeftinijim lokacijama.

Usljed privatizacije društvenog zemljišta, Sarajevo je dobio nove zone za ekspanziju stambenih blokova. Od Ilidže, Šipa, Otoke, Skenderije, zgrada u centru grada, zgrade novogradnje su ponudile građanima priliku za regulisanje stambenog pitanja uz relativno niže cijene kvadratnog metra. Nižim cijenama investitori žele nadomjestiti nedostatke poput lošijeg građevinskog materijala, nedostatka prilaza zgradama kao i lošu plansku uređenost. Razlog što je uopšte došlo do ovakvih nedostataka je što u Sarajevo javni konkursi za idejna urbanističko-arhitektonska rješenja zapravo i ne postoje. U slučaju raspisivanja javnih konkursa postojala bi stručna komisija za ocjenjivanje radova te bi najbolje rješenje bilo izabrano za gradnju. Zbog nemogućnosti praćenja ovih radova, nerijetko se dešava nepridržavanje planova u novogradnji te česte izmjene i korekcije. Zbog toga neki dijelovi grada izgledaju neurbano i pretvaraju se u neatraktivni dio grada. 

Cijene novogradnje u Bosni i Hercegovinu su ubjedljivo najviše u Sarajevu, krećući se od 1800 KM po kvadratnom metru na perifernim lokacijama, do 4000 KM na ekskluzivnim lokacijama grada. Poređenja radi, prosječna cijena stanova u starogradnji je 2200 KM po kvadratnom metru, a najskuplji stanovi u starogradnji se prodaju i za 3000 KM po kvadratnom metru. Cijene zemljišta, kuća i stanova su u odnosu na prošlu godinu u pojedinim dijelovima Sarajeva povećane za oko 200 maraka po kvadratnom metru. Za razliku od Sarajeva, u drugim gradovima širom BiH cijene novogradnje, ali i starogradnje su znatno jeftinije pa tako u Banja Luci prosječna cijena po kvadratu u novogradnji je 2300KM, a starogradnji 1600 KM. Mostar je jeftinije i za nekoliko stotina maraka, kao i Tuzla, Bijeljina, Trebinje, Bihać i ostali bosanskohercegovački gradovi.


Problemi stanova u novogradnji

Kupovina stana nije nimalo jednostavan posao. Ponekad nam je potreban i savjet stručnjaka, jer jednom kada ugovor potpišete, ne postoji put nazad. Uz pravu lokaciju (da je u blizinu škola, dom zdravlja, park, prodavnice), jako je važno obratiti pažnju na to na koju je stranu orijentisana zgrada, kao i spratnost, pogotovo ako želite da vam tokom dana ne nedostaje sunčeve svjetlosti i da niste izloženi vlagi ili dodatnom zagrijavanju. Ne trebate dopustiti da vas zavedu kvadrati, važna je funkcionalnost stana, mogućnost pregrađivanja, dobar omjer sobe i kvadrature kao i kvalitet instalacija i stolarije.


Kada se odlučite kupiti stan, prilagođavate se novim uslovima za život, i vi i vaša porodica. Posljednjih nekoliko godina kupovina stanova u novogradnji se činila kao idealna solucija jer su ove stvari o kojima vodite računa regulisane već u startu. Kao prvi vlasnik stana važno je da imate uvid u gore navedene stvari, ali i u nešto o čemu možda i ne razmišljate dok kupujete stan u novogradnji. To su građevinska dozvola, da li je sprovedeno etažiranje stanova, da li je zgrada pod hipotekom, itd. Upravo sa ovakvim vrstama problema susretali su se kupci stanova u novogradnji u Banja Luci i Sarajevu. Prema podacima Uprave grada Banja Luka, jedna od novoizgrađenih zgrada u kojoj je klijent kupio stan od 160 000 KM nikada nije dobila upotrebnu dozvolu. Investitor se nakon prvobitno odbijenog zahtjeva više nije ni trudio prikupiti potrebnu dokumentaciju, a kupac je bio spriječen da dobije uvjerenje o posjedovanju svog stana. U Upravi grada Banjaluka kažu da u čak 25 novoizgrađenih zgrada živi stotine ljudi koji su kupili stanove, a da ne mogu da dobiju potvrdu o vlasništvu.

Međutim, ovi problemi nisu vezani samo za novogradnju u Banja Luci. Kupci u jednom od novoizgrađenih zgrada u Sarajevu su suočeni sa sličnim problemom, gdje zgrada nije prošla tehnički prijem, niti je uknjižena na vlasnike. Sličan problem se javlja i u drugim zgradama novogradnje, gdje investitori premašuju rokove izgradnje čak i po godinu ili dvije. Zbog toga što se vlasnik zgrade odlučio na nadogradnju, tehnički prijem nije ni moguće izvesti, iako su kupci uložili već 70% novca tokom izgradnje. U ovakvim situacijama, obično su građani ti koji ispaštaju, jer se izgradnja stanova ne nadzire, kao i cijeli proces vezan za dobivanje dozvola. Ulaganje u nekretninu, stan ili kuću, u današnje vrijeme je postalo izazov, zbog toga je važno da spriječite ove probleme već na početku, prije nego što ozvaničite svoju kupovinu i stavite potpis.

Prijava/Registracija
Korisničko ime
Lozinka
Zaboravili ste lozinku? Remind