Ukoliko se odlučite graditi kuću, poslovni ili stambeni objekat u Bosni i Hercegovini, prije izvođenja bilo kakvih radova će vam biti potrebna dozvola za građenje. Proces pribavljanja građevinske dozvole u BiH može biti prilično kompleksan zbog zakonskih propisa iz ove oblasti, zbog čega vam u nastavku pojašnjavamo kako se trebate pripremiti.

S obzirom da se BiH sastoji od dva entiteta, zakonski propisi koji se odnose na oblast građenja se razlikuju u zavisnosti od toga u kojem dijelu zemlje planirate gradnju. Stoga je važno znati u kojem entitetu, kantonu i općini namjeravate graditi objekat, da li će objekat biti smješten na granici između entiteta, kantona ili općina, te kakav je urbanistički plan koji definiše uređenje prostora na tom području.    

Na osnovu ovih saznanja ćete znati kojoj instituciji predajete zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, odnosno općini, kantonu ili entitetskom ministarstvu za prostorno građenje. U većini slučajeva zahtjev se predaje općini na čijem području planirate graditi objekat, ali proces gradnje svakako mora biti u skladu s višim propisima, kao što su kantonalni ili entitetski.


Za šta je sve potrebna građevinska dozvola?

Građevinska dozvola je jedno od osnovnih rješenja koje trebate pribaviti da biste dobili ovlaštenje za početak izvođenja radova i stekli mogućnost korištenja objekta. Ova dozvala izdaje se na osnovu urbanističke saglasnosti i izvedbenog projekta gradnje, uz prateću dokumentaciju koja definira sve faze, tehniku i način gradnje.

U svakoj općini možete saznati koja dokumentacija vam je potrebna da biste dobili dozvolu, ali prije svega se trebate informisati za koju vrstu radova vam je zapravo potrebna dozvola. Vodeći se propisima u BiH, građevinska dozvola je potrebna za sljedeće vrste gradnje:

- Izgradnju novog objekta
- Izgradnju privremene ili pomoćne građevine
- Dogradnju postojećeg objekta
- Sve naknadne radove na postojećem objektu
- Rekonstrukciju objekta
- Promjenu namjene objekta (npr. iz stambenog u poslovni)
- Uklanjanje, rušenje ili demontažu objekta
- Radove na izgradnji objekata komunalne infrastrukture.
 
Koja dokumentacija je potrebna?
 
Nakon što ste saznali kojoj općini predajete zahtjev te za koju vrstu gradnje pribavljate građevinsku dozvolu, vrijeme je da prikupite svu potrebnu dokumentaciju. Ovaj proces može biti dugotrajan zbog čega je potrebno da se naoružate strpljenjem. U svakom slučaju vaš put do građevinske dozvole će biti jednostavniji ukoliko se na vrijeme informišete koje dokumente predajete uz zahtjev.

Prvi korak koji vas očekuje je pribavljanje urbanističke saglasnosti o gradnji koju izdaju općinske ili gradske službe nadležne za urbanizam. Na osnovu ovog dokumenta provjerava se da li je zapravo moguće građenje na određenoj lokaciji, to jeste da li je gradnja u skladu s planom prostornog uređenja tog područja.

U svim dijelovima BiH uz zahtjev za izdavanje urbanističke saglasnosti predajete podatke o parceli na kojoj je planirana gradnja, to jest kopiju katastarskog plana i izvod iz zemljišne knjige. U pojedinim kantonima, kao što su Zeničko-dobojski, Hercegovačko-neretvanski, Tuzlanski i Posavski kanton, potrebni su i dodatni dokumenti. To su idejni projekt koji sadrži specifikacije objekta, dokument koji sadrži karakter i opis objekta, te okolišna dozvola.

Na izdavanje urbanističke saglasnosti možete čekati od 15 do 30 dana. U ovisnosti od kompleksnosti objekta koji planirate graditi, iz općinske službe vam prilikom razmatranja zahtjeva mogu zatražiti i dodatnu dokumentaciju. Imajte na umu i da urbanistička suglasnost traje jednu godinu od datuma izdavanja, što znači da ćete je morati ponovo pribaviti ukoliko ne započnete gradnju u ovom roku.

Nakon pribavljanja urbanističke saglasnosti, jedan od ključnih dokumenata koji će vam biti potreban za dobijanje građevinske dozvole, neovisno na kojem području BiH planirate gradnju, jeste dokaz o pravu gradnje ili pravu vlasništva. Ovaj dokaz može biti:

- Izvod iz zemljišnih knjiga
- Sudska presuda na osnovu koje ste stekli pravo gradnje ili pravo vlasništva
- Suglasnost vlasnika ili sporazum o partnerstvu s vlasnikom zemljišta u cilju zajedničke gradnje
- Odluka prema kojoj ste stekli pravo korištenja zemljišta na kojem je planirana gradnja
- Ugovor o koncesiji
- Sporazum prema kojem investitor stječe pravo vlasništva ili pravo gradnje.

Uslov za dobijanje građevinske dozvole je i izrada glavnog projekta gradnje prema urbanističkoj saglasnosti. Ovaj projekt morate imati bez obzira kakav objekat gradite, rekonstruišete ili renovirate. Za izradu projekta potrebno je angažirati ovlaštenog projektanta arhitektonske ili građevinske struke koji će najprije izraditi idejno rješenje, a potom i glavni projekt. Ukoliko projekt izradite u inostranstvu, bit će vam potrebna i potvrda o izvršenoj nostrifikaciji prilikom predavanja zahtjeva za građevinsku dozvolu. Uz glavni projekt će vam biti potreban i izvedbeni projekt, što posebno važi za zahtjevnije i veće građevine. Ovaj projekt sadrži sve detalje gradnje i najviše služi kao uputstvo za majstore i izvođače radova.

U skladu s navedenim, svi dokumenti koji su vam potrebni za izdavanje građevinske dozvole su:

- Važeća urbanistička suglasnost (ne starija od godinu dana)
- Dokaz o pravu građenja ili dokaz o vlasništvu
- Glavni i izvedbeni projekt u dva ili tri primjerka
- Glavni i izvedbeni projekt s potvrdom o izvršenoj nostrifikaciji ukoliko je projekt izrađen u inostranstvu
- Geomehanička studija terena na kojem se vrši gradnja.


U pojedinim kantonima, kao što je Unsko-sanski kanton, potrebni su i dodatni dokumenti, i to opis lokacije i potvrda o parcelisanju zemljišta.

Općinske ili gradske službe nadležne za urbanizam tokom razmatranja zahtjeva mogu zatražiti i dodatnu dokumentaciju koju ćete biti dužni predati u roku od 15 dana. Rok za izdavanje građevinske dozvole je 30 dana, a dozvola prestaje važiti ukoliko radovi nisu započeti u roku od godinu dana od dana izdavanja dozvole.

Međutim, nakon što dobijete građevinsku dozvolu, još ne ostvarujete pravo da započnete s izvođenjem radova. Prije početka gradnje dužni ste obavijestiti općinsku građevinsku inspekciju koja obilazi teren gradilišta i provjerava da li ispunjavate sve uslove za gradnju objekta.

U konačnici, kada izgradite vaš objekat, komisija općinske službe za geodetske poslove će obaviti tehnički pregled objekta i utvrditi da li je objekat izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom. Nakon uspješnog tehničkog pregleda stječete pravo za izdavanje upotrebne dozvole objekta koju podnosite istoj instituciji koja vam je izdala dozvolu za građenje.

Podsjećamo da sve troškove pribavljanja urbanističke saglasnosti, građevinske i upotrebne dozvole snosi investitor, to jest osoba koja gradi objekat.



Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.