Stvarna vrijednost stana ili kuće nije nužno jednaka ukupnoj prodajnoj cijeni nekretnine koju namjeravate kupiti, što je naročito važno poznavati prilikom kupovine nekretnine putem stambenog ili hipotekarnog kredita. Sve banke u Bosni i Hercegovini će izvršiti ili tražiti procjenu vrijednosti nekretnine koju plaćate kreditom, a ta vrijednost može biti znatno veća ili pak manja od cijene koju je prodavac odredio.

Cijena stana ili kuće u oglasima za prodaju nekretnina često predstavlja subjektivnu procjenu prodavca. Time konačna prodajna cijena određene nekretnine ne mora značiti njenu realnu vrijednost na tržištu. Kako biste bili sigurni da plaćate realnu cijenu za vaš novi dom, uvijek možete svojevoljno angažovati agenta za nekretnine koji će izaći na teren i izvršiti procjenu tržišne vrijednosti nekretnine koju kupujete. Pomoć agenta možete potražiti i prilikom prodaje stana ili kuće. Međutim, procjene vrijednosti nekretnina koje vrše banke su dosta složenije i detaljnije.


Prilikom uzimanja stambenog ili hipotekarnog kredita, to jeste u slučaju kada se vaša nekretnina nudi kao osiguranje kredita, banke angažuju nezavisne, interne ili eksterne stručne procjenitelje koji određuju stvarnu vrijednost nekretnine na osnovu objektivnih i stručnih elemenata. U ovom slučaju procjenitelji uzimaju u razmatranje sve moguće utjecaje na vrijednost nekretnine - pravne, ekonomske, urbanističke i građevinske.
 

Šta je procjena vrijednosti nekretnine?
 
Procjena vrijednosti nekretnine predstavlja dokument koji se često naziva i procjembeni elaborat, a u kojem ovlašteni procjenitelji jasno i transparentno izračunavaju i pismeno predstavljaju tržišnu vrijednost nekretnine u sadašnjem vremenu. Svaki elaborat treba sadržavati fizički opis nekretnine, te osvrt na njeno pravno-imovinsko stanje.

U Federaciji BiH, Republici Srpskoj i Brčko distriktu procjenu vrijednosti nekretnina mogu vršiti stručnjaci koji su ovlašteni za pružanje ovih usluga i koji posjeduju potrebne stručne kvalifikacije. To mogu biti nezavisni interni procjenitelji koji su zaposleni u bankama ili eksterni procjenitelji koje banke angažuju na osnovu ugovora o djelu. Eksterni procjenitelji su ustvari sudski vještaci građevinske struke kojima su data ovlaštenja za izradu elaborata o procjeni vrijednosti nekretnina.

U svakom slučaju, neovisno o tome ko vrši procjenu, sve banke u BiH dužne su pridržavati se propisa nadležnih agencija za bankarstvo pri vršenju procjene vrijednosti nekretnine. U Federaciji BiH, Republici Srpskoj i Brčko distriktu stoga su na snazi detaljna uputstva za procjenu vrijednosti kolaterala.
 

Šta određuje vrijednost nekretnine?
 
Svaka nekretnina koju odlučite kupiti ima svoje jedinstvene karakteristike koje određuju njenu vrijednost na tržištu. Prodajna cijena stana može iznositi 100.000 KM u oglasima, ali ukoliko potencijalni novi vlasnik ili procjenitelj pronađu ozbiljnije oštećenje ove nekretnine, procijenjena vrijednost stana mogla bi biti niža od njegove prodajne cijene.

Najvažnije karakteristike koje procjenitelj analizira su:
-        Lokacija na kojoj se nalazi nekretnina;
-        Urednost vlasničke dokumentacije;
-        Namjena nekretnine;
-        Starost nekretnine;
-        Raspoloživosti komunikalija (ceste, voda, električna mreža, plinske instalacije itd.);
-        Upotrebljivost i opremljenost nekretnine;
-        Veličina prostora ili parcele;
-        Tlocrt nekretnine;
-        Kvalitet gradnje i prostora;
-        Mogućnost gradnje ili rekonstrukcije;
-        Energetski certifikat, ugrađeni materijali i izolacija;
-        Funkcionalnost nekretnine;
-        Održavanje stambenog prostora;
-        Pogodnosti nekretnine za življenje.
 
Svi ovi faktori značajno utječu na procjenu vrijednosti kuće ili stana koji kupujete, a koju banka vrši prilikom kreditiranja. Što više faktora i važnih informacija uključite u procjenu, time ćete se više približiti realnoj tržišnoj vrijednosti nekretnine. Ovo je jednako važno i za kupce stanova, ali i za prodavce kako bi lakše došli do potencijalnih kupaca.

Ukoliko ste se pitali da li je za procjenu vrijednosti nekretnine važna cijena nekretnine po metru kvadratnom, ipak nije. Paramatri o cijeni kvadratnog metra nisu vjerodostojni za procjenu jer nisu jednake cijene stana u istoj zgradi u prizemlju, kao na trećem spratu. S tim u vezi, mnogo je važnija prostorna orijentacija stana, pogled, osvijetljenost, dostupnost lifta, blizina puteva, bolnica i drugih ustanova.
 

Najvažnija lokacija
 
Ipak, najvažniji parametar kod određivanja vrijednosti nekretnine je lokacija. Procjenitelji prilikom svoje analize obraćaju pažnju na širu i užu lokaciju nekretnine. U tom smislu analiziraju se okruženje nekretnine, susjedne građevine, blizina važnih saobraćajnica i ustanova, te razvijenost infrastrukture.

Posljednih godina u BiH se sve više posvećuje pažnje i ekološkoj vrijednosti lokacije nekretnine. Ukoliko se stan ili kuća koji kupujete nalazi u blizini potencijalnih zagađivača, to će imati negativan utjecaj na konačnu procjenu cijene nekretnine. S druge strane, blizina parkova, šuma, šetališta i zelenih površina pozitivno utječe na procjenu vrijednosti nekretnine. Stoga su stanovi u mirnim zonama u urbanim dijelovima grada obično mnogo skuplji u odnosu na stanove u prenaseljenim gradskim stambenim zonama.


Odnos ponude i potražnje
 
Iako je lokacija nekretnine najvažniji faktor, od velike važnosti je i vrijeme u koje kupujete nekretninu. Za procjenu realne tržišne vrijednosti nekretnine analizira se odnos ponude i potražnje, na što utječe društveno-ekonomsko stanje u kojem se vrši kupoprodaja. U tom smislu jednako je važno koliko novca prodavac traži za nekretninu, kao što je važna i kupovna moć potencijalnih kupaca. Tačka u kojoj se zadovolje interesi i prodavca i kupca u postupku kupoprodaje ustvari predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine.
 

Troškovi procjene vrijednosti nekretnine?
 
Cijene stručne procjene vrijednosti nekretnine u BiH ovise o veličini i složenosti predmeta, a obično iznose od 4 do 5 KM po kvadratu nekretnine. Time procjena vrijednosti stana od otprilike 100.000 kvadrata iznosi od 400 do 500 KM.

Kada aplicirate za stambeni ili hipotekarni kredit, banka može s vama podijeliti troškove procjene vrijednosti nekretnine, ali i ne mora, o čemu će vas obavijestiti vaš kreditni službenik u banci.
Kao što je već dobro poznato, za vrijeme otplate kredita korisnici plaćaju cijenu korištenja posuđenih sredstava iz banke, to jest kamatu. Stvarnu visinu kamatne stope najčešće predstavlja efektivna kamatna stopa (EKS), a koja je važna i za procjenu vrijednosti nekretnine.

Naime, visina efektivne kamatne stope zavisi od visine različitih naknada koje plaćate banci prilikom odobrenja kredita, a jedna od njih su i troškovi procjene vrijednosti nekretnine. Drugi troškovi koje obuhvata EKS su troškovi notarskog kupoprodajnog ugovora, mjenica, trošak ovjere saglasnosti o zapljeni, naknada za CRK izvještaj, ovjere potrebne dokumentacije, upis hipoteke i trošak premije osiguranja.

Nakon izvršene procjene ovlašteni procjenitelj će vašoj banci dostaviti elaborat o procjeni vrijednosti nekretnine u pisanoj formi. Banka je dužna izvršiti provjeru kvalitete procjene prije konačne odluke o odobravanju kredita. Ukoliko banka utvrdi da procjena nije adekvatna, a da procjenitelј ne može otkloniti utvrđene nedostatke, dužna je angažovati drugog procjenitelјa te obezbijediti novu procjenu.

Na kraju vrijedi podsjetiti da su u BiH dostupni Registar cijena nepokretnosti u RS-u, te Registar cijena nekretnina FBiH, a koji su procjeniteljima na usluzi prilikom izrade elaborata o procjeni vrijednosti nekretnina za potrebe stanovništva i banaka.


Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.