Koliko košta prepis kuće ili stana u BiH: Svi troškovi koji vas očekuju

Stan ili kuća koju kupujete ima svoju cijenu, ali to nije konačna cijena koju trebate platiti kako biste upisali vašu nekretninu u zemljišne knjige i dobili u ruke vlasnički list. Kako biste stekli jasniji uvid koliko košta prepis stana ili kuće u Bosni i Hercegovini, predstavljamo sve dodatne troškove koje vas očekuju, i to na primjeru kupovine stana od otprilike 100.000 KM.

Kada se nakon detaljne pretrage i procjene nekretnine odlučite za kupovinu, trebate biti svjesni da ponuđena cijena nekretnine nije ukupni trošak koji ćete imati do ulaska u punopravni posjed nekretnine. Stoga je vrlo važno da na vrijeme procijenite svoje realne finansijske mogućnosti kako biste izbjegli neugodne situacije.

Troškovi notarskog ugovora

Prvi korak i dodatni trošak nakon odabira željenog stana je sklapanje notarskog kupoprodajnog ugovora u kojem definišete ukupno ugovorenu cijenu, način i rok plaćanja te eventualnu uplatu kapare. Naknada za notarske usluge plaća se u skladu s notarskom tarifom u BiH, a ovisi od kupoprodajne cijene nekretnine.

Prema podacima Notarske komore Federacije BiH, notarska nagrada za stan od 100.000 KM iznosi 350 KM, I to u slučaju ukoliko jedan prodavac i jedan kupac sklapaju ugovor. Ukoliko više prodavaca, odnosno suvlasnika nekretnine, te više kupaca sklapaju ugovor, za svaku osobu se nadoplaćuje 20 KM. U slučaju da jedna ili više pravnih osoba sklapaju ugovor, za svaku pravnu osobu se nadoplaćuje 15 KM.

Dodatni trošak pri sklapanju kupoprodajnog ugovora je i plaćanje svake stranice ugovora po cijeni od 0,50 KM, što pri kupovini nekretnine od 100.000 KM iznosi od 20 do 30 KM, ovisno o tome da li nekretninu plaćate hipotekarnim kreditom ili gotovinom.

Na području entiteta Republika Srpska pak su veće cijene. Prema podacima Notarske komore RS-a, notarska nagrada za sklapanje kupoprodajnog ugovora za stan do 100.000 KM u RS-u iznosi 375 KM, plus PDV od 63,75 KM, što ukupno iznosi 438,75 KM. Ukoliko stan plaćate hipotekarnim kreditom, za sklapanje ugovora plaćate dodatno od 50 do 60 KM. Svaka stranica ugovora naplaćuje se 0,50 KM, što za stan do 100.000 KM iznosi od 20 do 30 KM, kao i u Federaciji BiH. Ukoliko više od jednog kupca i prodavca sklapaju ugovor, notari u RS-u naplaćuju 10 KM za svaku dodatnu osobu, ali ne i za bračne supružnike koji su suvlasnici nekretnine. U slučaju kada pravne osobe sklapaju ugovor, dodatno se plaća 15 KM za svaku pravnu osobu te po svakoj stranici ugovora.

Spremite se za isplatu kapare

Pored isplaćivanja notara, prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora postoji mogućnost da ćete trebati isplatiti i kaparu, što ovisi o dogovoru između vas i prodavca nekretnine. Kapara je ugovoreni novčani iznos kojim kupac garantuje da će u dogovorenom roku kupiti nekretninu, a prodavac da će njemu prodati nekretninu prema unaprijed ugovorenim uslovima. Na ovaj način i kupac i prodavac se osiguravaju od eventualnih promjena u procesu kupoprodaje. To znači da ukoliko odustanete od kupovine stana, prodavac zadržava kaparu. Ukoliko pak prodavac odustane od prodaje, vama vraća duplu kaparu.

Kaparu isplaćujete prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora kod notara, to jest onda kada ste precizno dogovorili sve detalje kupovine nekretnine. Visina kapare ne bi trebala prelaziti 10 posto od procijenjene vrijednosti nekretnine, što znači da za nekretninu od 100.000 KM iznosi 10.000 KM. Vaš notarski ugovor će se smatrati zaključenim u trenutku kada isplatite kaparu, što je propisano Zakonom o obligacionim odnosima u FBiH i RS-u.
U slučaju da ne kupite stan u dogovorenom periodu, prodavac će zadržati kaparu od 10.000 KM, a ukoliko on odustane od prodaje, vama isplaćuje 20.000 KM.

Podsjećamo da obaveze notarskog kupoprodajnog ugovora ovise o dogovoru kupca i prodavca nekretnine, a sve troškove obrade ugovora snosi kupac. Pored ukupne cijene ugovora očekuje vas i plaćanje sudske takse na ovjeru potpisa ugovora od 5 do 10 KM te upis u knjigu položenih ugovora 10 KM.

Plaćanje poreza - dodatni trošak za kupce u Kantonu Sarajevo

Još jedan dodatni trošak koji očekuje kupce nekretnina, ali samo u Kantonu Sarajevo, je isplata poreza na promet nepokretnosti. U devet kantona Federacije BiH porez na nekretnine u visini od 5 posto od procijenjene vrijednosti nekretnine plaćaju prodavci, dok je u Kantonu Sarajevo to obaveza kupca. Dakle, ukoliko na području Kantona Sarajevo kupujete nekretninu od 100.000 KM, očekuje vas i isplata poreza od 5.000 KM. Plaćanja ovog poreza u Kantonu Sarajevo oslobođeni su porodice šehida i poginulih boraca, ratnih vojnih invalida i boraca koji su u Oružanim snagama RBiH proveli najmanje 24 mjeseca za vrijeme oružane agresije na BiH, a rješavaju svoje stambeno pitanje prvi put kupovinom stana ili kuće.

U entitetu Republika Srpska porez na imovinu plaća se po stopi od 0,20 posto godišnje, a u Brčko distriktu po stopi od 0,10 do 0,20 posto. S tim u vezi, za nekretninu od 100.000 KM u RS-u ste dužni godišnje plaćati porez od 200 KM, a u Brčkom od 100 do 200 KM.

Prilikom kupovine stana u RS-u plaća se i kapitalna dobit na razliku nabavne i prodajne cijene nekretnine, a pri tome porez na kapitalnu dobit iznosi 10 posto. Ipak, ovaj porez plaća prodavac ukoliko ostvaruje dobit prilikom prodaje nekretnine po većoj cijeni od tržišne. Naime, ukoliko je prodavac u RS-u platio stan 100.000 KM, a prodaje ga za 120.000 KM, njegova kapitalna dobit iznosi 20.000 KM, što znači da je dužan platiti porez od 10 posto na ovu dobit.

Plaćanje upisa u zemljišne knjige

Upisivanje nekretnine u zemljišne knige, odnosno prepis vlasništva, koje se vrši u ZK uredu općinskog suda na čijem području se nalazi nekretnina, razlikuje se od kantona do kantona, ali i od entiteta do entiteta u BiH. Pri tome trebate biti spremni na dodatni trošak ako nekretninu kupujete hipotekarnim kreditom, to jest kada je potrebno da uknjižite i hipoteku. Pri upisu nekretnine u ZK, pored samog upisa plaćate i sudske takse te podnesak ili zahtjev kojim tražite upis vlasništva.

U nastavku predstavljamo detaljne cijene zemljišno-knjižnih postupaka u BiH:

Kanton Sarajevo - zahtjev 10 KM, upis u ZK 50 KM, upis hipoteke 50 KM
Tuzlanski kanton - zahtjev 10 KM, upis u ZK 50 KM, upis hipoteke 50 KM
Zeničko-dobojski kanton - zahtjev 30 KM, upis u ZK 50 KM, upis hipoteke 50 KM
Srednjobosanski kanton - zahtjev 30 KM, upis u ZK 50 KM, upis hipoteke 50 KM
Unsko-sanski kanton – zahtjev 20 KM, upis u ZK i upis hipoteke plaća se po cijeni od 0,2 posto od vrijednosti nekretnine
Posavski kanton - zahtjev 30 KM, upis u ZK i upis hipoteke 0,1 posto od vrijednosti nekretnine
Bosansko-podrinjski kanton - zahtjev 10 KM, upis u ZK 0,1 posto od vrijednosti nekretnine, upis hipoteke 50 KM
Hercegovačko-neretvanski kanton - zahtjev 27 KM, upis u ZK 50 KM, upis hipoteke 100 KM
Zapadnohercegovački kanton - zahtjev 30 KM, upis u ZK i upis hipoteke plaća se po cijeni od 0,2 posto od vrijednosti nekretnine
Kanton 10 - zahtjev 30 KM, upis u ZK i upis hipoteke plaća se po cijeni od 0,2 posto od vrijednosti nekretnine
Republika Srpska - zahtjev 50 KM, upis u ZK i upis hipoteke 0,2 od vrijednosti nekretnine
Brčko Distrikt - zahtjev besplatan, upis u ZK i upis hipoteke 80 KM.

U skladu sa svim navedenim troškovima, prilikom kupovine nekretnine od 100.00 KM trebate biti spremni izdvojiti najmanje 1.000 KM za dodatne administrativne troškove u FBiH, a u RS-u i više od 1.000 KM, ali i 10.000 KM ukoliko ugovorite isplatu kapare te 5.000 KM za isplatu poreza u Kantonu Sarajevo.

Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.