Reklame banaka za stambene kredite u BiH se čine veoma pristupačnim, susretljivim, odišu toplinom i nasmijanim licima koja, čini se, u momentu mogu riješiti sve vaše probleme. No je li to zapravo tako? Bajkovita obećanja da u toku jednog dana možete ući u banku i završiti sve papire a već idućeg dana se useliti u svoj savršeni dom sa porodicom nestaju već kada prvi put uđete i predate zahtjev za kredit.

Osim utrošenog vremena i čekanja na obradu kredita, suočit ćete se sa brojnim uslovima koje morate ispuniti, papirologijom koju morate prikupiti, ali i „skrivenim“ troškom na koje rijetko ko obraća pažnju kada stavlja potpis.


Komplicirane procedure i troškovi prikupljanja papirologije

Rješavanje stambenog pitanja je jedna od najvećih investicija u života pojedinca. U vremenu u kojem živimo većina kupaca treba finansijsku pomoć, a to najčešće znači dugoročni kredit od banke. Ključno je u potpunosti razumjeti sve aspekte stambenog kredita, s obzirom da je to dugoročna finansijska obaveza koja bitno utiče na trenutno i buduće finansijsko stanje vas i vaše porodice. Da bi vas banka uopće tretirala kao ozbiljnog klijenta, za stambeni kredit morate imati stalno zaposlenje te redovnu uplatu plate i doprinosa. Od visine vaše plate ne samo da zavisi odobrenje kredita, nego i uslovi pod kojima dobijate kredit, te da li ćete trebati žirante/sudužnike ili ne, kao i period otplate kredita koji će vam biti odobren.
 

Uz popunjen zahtjev slijedi niz troškova koji nisu spomenuti u “glamuroznim” reklamama, a koje su tek dio neophodne papirologije. Osim ličnih dokumenata (ovjerena kopija lične karte, CIPS, itd.) prilažete i predugovor/ugovor o kupnji nekretnine kao i dokument sa procjenom vrijednosti nekretnine. Cijena izrade predugovora/ugovora kod notara se kreće od 500 do 700 maraka, a ako se desi da u datom roku od 30 dana ne uspijete realizovati kredit, ostajete bez novca koji ste uložili u izradu ugovora ili plaćate aneks ugovora od 50 do 100 KM ako ste uspjeli produžiti ugovor. I to nije kraj. Procjenu nekretnine vrši sudski vještak čiji se izlazak plaća od 250 do 350 KM. U ovom trenutku još uvijek niste ni došli u fazu potpisivanja i odobravanju kredita. Osim ovih troškova postoji i drugi poput mjenica, ZK izvadka, osiguranja kredita, ugovor o hipoteci, itd.

Dok se bavite prikupljanjem ove papirologije, ubrzo shvatate da je cijena rate kredita koju ste planirali da dobijete pod novim, akcijskim uslovima banaka koje nude “super-brze” stambene kredite daleko od onoga što ste očekivali. Ovi dodatni troškovi su već premašili cifru od nekoliko hiljada maraka koje ste planirali uštedjeti pristajući na kredit sa manjom kamatnom stopom.


Nezakonita naplata troškova obrade kredita

Prema posljednjim podacima Centralne banke BiH, ukupna zaduženost građana Bosne i Hercegovine krajem 2017. godine je bila 8,61 milijardi KM, dok je bankarski sektor uspješno poslovao ostvarujući dobit od rekordnih 318,4 miliona KM. Međutim, ta dobit bi uskoro mogla biti narušena tužbama građana na osnovu nezakonitih naplata troškova obrade kredita. Nakon što je presudom Apelacionog suda Distrkta Brčko u august ove godine donešena pravosnažna presuda da su “troškovi obrade kredita” nezakoniti, mnogi građani su prepoznali priliku i odlučili i sami podići tužbe.

Pravosnažnom presudom je utvrđeno da banka ne može naplaćivati određene usluge za koje se ne zna na osnovu čega su utvrđeni, i zbog čega je ta naplata izražena u procentualnom iznosu. Ovo je zapravo razlog zašto na cifru od, recimo, 50 000 KM koju očekujete da ćete dobiti od banke, dobit ćete umanjenu cifru kredita za 250 do 750 KM, koja predstavlja troškove obrade podataka a koji se kreću od 0,5 do 1,5%. Ekonomskim vještačenjem je utvrđeno da se u ovakvim slučajevima radi o „bankarskoj praksi“ a ne o stvarnom trošku banke.

Da bismo objasnili o čemu se zapravo radi, navest ćemo primjer dva klijenta od kojih jedan uzima stambeni kredit u iznosu od 100 000 KM, a drugi u iznosu od 50 000 KM. Banka je načelno imala iste troškove prilikom zaključenja oba kreditna ugovora. Međutim, na ime troškova obrade kredita, prvi klijent je platio iznos od 1000, a drugi iznos od 500 KM. Međutim, da li je banka zaista imala duplo veći trošak prilikom obrade kredita prvog klijenta? Službenici koji su radili na ugovoru o stambenom kreditu su u suštini radili iste poslove, pregledali istu dokumentaciji kao i koristili iste modele ugovora. Banka je u ovom slučaju jača ugovorna strana, jer korisnici ne mogu da mijenjaju sadržaj ugovora, mogu samo da pristanu na takve uslove ili da odustanu. Ovo je jedan od troškova na koji većina klijenata ne obraća pažnju kada potpisuje ugovor za kredit sa bankom.

Međutim, ovo nije skorašnja praksa sudova na prostorima bivše Jugoslavije o čemu nam svjedoči i iskustvo susjednih zemalja. Prema zvaničnim podacima Udruženja banaka Srbije, u ovoj državi trenutno ima oko 90 000 stambenih kredita. Ako samo uzmemo u obzir da je prosječan iznos kredita oko 50 000 eura, a prosječan procenat naplaćene provizije za obradu kredita 1%, dolazimo do iznosa od 45 miliona eura naplaćenih troškova obrade podataka po osnovu stambenog kreditiranja. Srbija je u prošloj godini bila suočena sa talasom tužbi klijenata koji su tražili povrat novca od troškova obrade podataka. Kako pišu srpski mediji, naplaćivanje ove vrste naknade se kosi sa Zakonom o obligacionim odnosima koji je na snazi i u našoj državi jer je preuzet još iz zakonodavstva bivše SFRJ. Na osnovu Zakonu o obligacionim odnosima dobitak banke u slučaju davanja kredita komitentu je isključivo kamata. Međutim, uticaj i jačina bankarskog sektora je takva da može djelovati na to da ovakve stvari prolaze gotovo nezapaženo.

Ono što treba dodatno naglasiti je da rok u kome klijent može podnijeti tužbu i tražiti povrat novca naplaćenog kao troškovi obrade kredita je 10 godina, i to sa zateznom kamatom koja se računa od momenta plaćanja pa do momenta vraćanja novca. Uz odgovarajuće pravnu pomoć, građani u našoj državi u narednom periodu će moći da po ovoj osnovi podnesu tužbu i vrate novac koji im je nezakonit naplaćen.



Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.