Kupovina nekretnine sa sobom nosi nekoliko pravnih procedura kroz koje morate proći, a jedna od njih je sklapanje kupoprodajnog ugovora. Kako biste znali šta znači sklapanje ugovora o kupoprodaji, te koja dokumentacija će vam biti potrebna da biste došli do ovog dokumenta, u nastavku vam predstavljamo detaljne korake.

Ugovor o kupoprodaji nekretnine je dokument u pisanoj firmi kojim se prodavac obavezuje da će na kupca prenijeti vlasništvo nekretnine, a kupac da će mu za to platiti ugovorenu kupoprodajnu cjenu nekretnine. Prema sklopljenom kupoprodajnom ugovoru kupac je obavezan isplatiti podavcu cjelokupan iznos ugovorene cijene nekretnine, a prodavac je obavezan kupcu predati u posjed predmetnu nekretninu i dozvoliti na njoj prijenos prava vlasništva u zemljišnim knjigama.

Sklapanje kupoprodajnog ugovora očekuje vas neposredno nakon pronalaska nekretnine koju odlučite kupiti. Da bi se smatrao valjanim, ovaj ugovor mora biti sklopljen kod notara u pisanom obliku i sadržavati sve tačne podatke o nekretnini, način i rok plaćanja nekretnine, te eventualnu uplatu kapare. Važno je znati da ne stječete pravo vlasništva nad nekretninom isplatom ugovorene kupoprodajne cijene, već upisom te nekretnine u zemljišnoj knjizi pri općinskom sudu na čijem području se nalazi nekretnina.

Preduslov za sklapanje kupoprodajog ugovora jeste da nekretnina koju kupujete ima upotrebnu dozolu (važno kod kupovine stanova u novogradnji), te završeno etažiranje koje je provedeno u zemljišnoknjižnom (ZK) uredu. To znači da vaš stan ili takozvana etažna jedinica mora biti detaljno upisana u ZK uredu (lokacija I površina stana uz sve pripadajuće suvlasničke dijelove).

 
Cijena notarske naknade

Usluge notara u Bosni i Hercegovini propisane su notarskom tarifom koja se određuje prema vrijednosti pravnog posla. Dakle, notarska naknada zavisi od kupoprodajne cijene nekretnine, a visinu troškova notar obračunava u svakom pojedinačnom slučaju. Notarska naknada isplaćuje se prema dogovoru između kupca i prodavca, a najčešća praksa je da kupac isplati naknadu.

Prema podacima Notarske komore Federacije BiH, notarska naknada za stan od 100.000 KM iznosi 350 KM, i to u slučaju ukoliko jedan prodavac i jedan kupac sklapaju ugovor. Ukoliko više prodavaca, odnosno suvlasnika nekretnine, te više kupaca sklapaju ugovor, za svaku osobu se nadoplaćuje 20 KM. U slučaju da jedna ili više pravnih osoba sklapaju ugovor, za svaku pravnu osobu se nadoplaćuje 15 KM.

Dodatni trošak pri sklapanju kupoprodajnog ugovora je i plaćanje svake stranice ugovora po cijeni od 0,50 KM, što pri kupovini nekretnine od 100.000 KM iznosi od 20 do 30 KM, ovisno o tome da li nekretninu plaćate hipotekarnim kreditom ili gotovinom.

Na području entiteta Republika Srpska troškovi notara su veći. Prema podacima Notarske komore RS-a, notarska nagrada za sklapanje kupoprodajnog ugovora za stan do 100.000 KM u RS-u iznosi 375 KM, plus PDV od 63,75 KM, što ukupno iznosi 438,75 KM. Ukoliko stan plaćate hipotekarnim kreditom, za sklapanje ugovora plaćate dodatno od 50 do 60 KM. Svaka stranica ugovora naplaćuje se 0,50 KM, što za stan do 100.000 KM iznosi od 20 do 30 KM, kao i u Federaciji BiH. Ukoliko više od jednog kupca i prodavca sklapaju ugovor, notari u RS-u naplaćuju 10 KM za svaku dodatnu osobu, ali ne i za bračne supružnike koji su suvlasnici nekretnine. U slučaju kada pravne osobe sklapaju ugovor, dodatno se plaća 15 KM za svaku pravnu osobu te po svakoj stranici ugovora. Sklapanje kupoprodajnih ugovora u Brčko distriktu vrši se prema istim cijenama kao i u RS-u.
Ipak, kako biste utvrdili tačnu visinu notarske naknade za nekretninu koju namjeravate kupiti, najbolje je da tu informaciju zatražite od notara kod kojeg ćete sklopiti kupoprodajni ugovor. 


Isplata kapare

Prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora trebate se spremiti za isplatu kapare prodavcu nekretnine. Kapara predstavlja ugovoreni novčani iznos kojim prodavcu garantujete da ćete u dogovorenom periodu kupiti nekretninu prema dogovorenim uslovima u kupoprodajnom ugovoru. Isplatom kapare zapravo osiguravate vaš kupoprodajni ugovor od bilo kakvih promjena u procesu kupovine nekretnine. U slučaju da odustanete od kupovine nekretnine, prodavac će zadržati kapara, a ukoliko prodavac odustane od prodaje, dužan vam je vratiti duplu kaparu.

Za isplatu kapare trebate biti spremni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora kod notara, i to nakon što dogovorite sve detalje kupovine nekretnine. U BiH visina kapare ne bi trebala prelaziti 10 posto od procijenjene vrijednosti nekretnine, što znači da za stan od 100.000 KM iznosi 10.000 KM. Onog trenutka kada isplatite kaparu i potpišete sve dokumente kod notara, vaš kupoprodajni ugovor će se smatrati zaključenim.

 
Potrebni dokumenti

Prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora kod notara i kupcima i prodavcima su potrebni određeni dokumenti koje trebaju predati notaru. U ovom slučaju prodavce nekretnina očekuje puno više posla.


Prodavcu ili prodavcima su prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora potrebni:

• Zemljišno-knjižni izvadak koji se pribavlja u nadležnom općinskom sudu;
• Potvrde da nekretnina nema dugove za komunalne i druge dažbine (grijanje, voda, telefon, internet i odvoz smeća);
• Posjednji plaćen račun za struju;
• Potvrda da nekretnina nema dug za održavanje zgrade koju izdaje firma koja je zadužena za održavanje;
• Potvrda Porezne uprave da vlasnik ili vlasnici nekretnine nemaju duga za porez;
• Dokaz o vlasništvu stana, to jest raniji kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju, rješenje o nasljeđivanju i slično.

Ukoliko postoji više vlasnika nekretnine, a svi nisu u mogućnosti prisustvovati sklapanju kupoprodajnog ugovora, onaj vlasnik koji je prisutan dužan je imati notarski ovjerenu punomoć svih odsutnih vlasnika. Kada je nekretnina koja je predmet ugovora bračna stečevina, ugovor o kupoprodaji trebaju potpisati oba supružnika. U slučaju da jedan od njih ne može prisustvovati potpisivanju ugovora, dužan je dostaviti notarski ovjerenu saglasnost za prodaju nekretnine.


Kupcu ili kupcima su prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora potrebni:

• Lična karta;
• Kapara ili cjelokupan iznos novca, ovisno o načinu plaćanja nekretnine.

 

Kupoprodajni ugovor i banke

U slučaju da se odlučite platiti nekretninu putem stambenog ili hipotekarnog kredita, vaš notarski obrađeni kupoprodajni ugovor zajedno sa zahtjevom za kredit predajete banci kod koje se odlučite uzeti kredit. Ukoliko uzimate hipotekarni kredit, bit će vam potrebna saglasnost ili izjava prodavca na zalaganje nekretnine.

Kada vam banka odobri kredit, pristupit ćete potpisivanju ugovora o kreditu, a potom i ugovora o zasnivanju hipoteke koji potpisujete zajedno s predstavnikom banke i punomoćnikom prodavca nekretnine. Nakon ove procedure slijedi upis nekretnine u ZK ured na vaše ime, to jest na ime kupca, a banka prebacuje novac na račun prodavca.

Po isplati ugovorene cijene nekretnine, prodavac izdaje kupcu potvrdu da je ugovorena cijena isplaćena u cjelosti, a kupac stječe pravo na ulazak u posjed nekretnine. Ovo prilikom kupac i prodavac također trebaju sačiniti zapisnik o primopredaji nekretnine. Sa ovim zapisnikom, kopijom lične karte i kopijom kupoprodajnog ugovora kupac stječe pravo da sve komunalne i druge usluge prebaci na svoje ime.



Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.