Kako je na tržištu nekretnina sve veći broj stanova i kuća koje su iznajmljuju, ali i građana koji tragaju za njima, time su sve veći izazovi stanodavaca koji se odluče za najam. Oni koji se upuste u pronalazak unajmljivača stoga se sve češće odlučuju za sklapanje ugovora o iznajmljivanju ili zakupu nekretnine. U nastavku pojašnjavamo kako se sklapaju ovi ugovori i na koji način štite vlasnike, ali i unajmljivače nekretnina.
Ugovorom o zakupu dogovaraju se sva međusobna prava i obaveze između stanodavca i unajmljivača nekretnine. Ugovorom se stanodavac obavezuje da će unajmljivaču omogućiti nesmetano korištenje nekretnine. To znači da mu predaje nekretninu na korištenje radi zadovoljavanja njegovih stambenih potreba. S druge strane, zakupac se obavezuje da će vlasniku nekretnine plaćati ugovorenu cijenu mjesečne kirije, te da će brinuti o njegovom vlasništvu.
Iznajmljenu nekretninu, u skladu s ugovorom, zakupac koristi isključivo za svoje potrebe ili potrebe svoje porodice. Pri tome nekretninu koristi samo za stanovanje i nema je pravo izdavati u podzakup.
Ugovaranje zakupa nekretnina zakonski je regulisano u Bosni i Hecegovini. Pojedini kantoni imaju zasebne zakone o zakupu prema kojima su stanodavci u obavezi ugovarati iznajmljivanje stana ili ih u suprotnom očekuju novčane kazne od 1.000 do 5.000 KM.
Sadržaj ugovora
Ugovor o najmu nekretnine piše se u pismenoj formi, a njegove uslove zajedno ugovaraju vlasnik i zakupac. Svu pomoć za pravilno formulisanje ovog dokumenta možete dobiti kod notara, gdje ćete i ovjeriti ugovor radi sigurnosti. Ugovor najprije mora sadržavati sve podatke o ugovorenim stranama i predmetu ugovora, a to su:
- Lični podaci o vlasniku nekretnine i zakupcu (ime i prezime, mjesto prebivališta prema CIPS-u, jedinstveni matični broj);
- Podaci o nekretnini (lokacija, površina, broj prostorija, sprat);
- Ugovorena cijena zakupa ili mjesečne kirije, te način plaćanja kirije;
- Opis nekretnine ili dijela nekretnine koji se izdaje (stanje u kojem se nalazi).
Depozit
Ugovorom o zakupu moguće je definisati i druge obaveze između vlasnika i zakupca. Na primjer, to su prije svega novčani depozit odnosno kaucija, njegova visina i način uplate. Depozit je novac koji zakupac daje vlasniku ili izdavaocu nekretnine kao zalog za sva oštećenja koja se mogu desiti na nekretnini do isteka ugovorenog zakupa.
Dakle, plaćanje kaucije ili depozita je garant vlasniku da će mu zakupac vratiti nekretninu u istom stanju kakvom je zatekao na početku najma. Stanodavci u BiH najčešće zahtijevaju depozit u visine jedne ili dvije mjesečne kirije, što za stan od 50 kvadrata može iznositi od 350 do 700 KM. Iako je uplata depozita dodatni trošak za zakupce, ovim sredstvima se u budućnosti saniraju sva oštećenja na nekretnini, što znači da zakupci ne moraju izdvajati novac u trenutku nastanka štete.
U slučaju da po izlasku iz nekretnine, to jest po prestanku najma, stanodavac ne pronađe nikakve šete, on je u obavezi da vrati depozit zakupcu. U praksi se najčešće postiže dogovor da zakupac nije dužan platiti posljednju kiriju stanodavcu, ukoliko je plaćen depozit u iznosu jedne kirije.
Naknada štete
Ugovorom je pak moguće dogovoriti i detaljne uslove o naknadi eventualne štete na nekretnini. Na primjer, time se vlasnik može obavezati da će vršiti sve popravke na potrošnim uređajima kako bi osigurao uslovno stanovanje u nekretnini, dok zakupac može biti u obavezi da popravi sve kvarove i oštećenja koje prouzrokuje svojim nemarom.
Važno je naglasiti da zakupci nisu odgovorni za pogoršanje stanja nekretnine do kojeg je došlo usljed njenog redovnog korištenja. Ipak, dužni su otkloniti svaku štetu koju prouzrokuju oni ili osobe koje uz njihovo dopuštenje borave unutar nekretnine.
Posebno se mogu ugovoriti i načini održavanja nekretnine i svih stvari koje se nalaze u njoj. Stanodavac također može zahtijevati i ugovoranja plaćanja komunalija na način koji njemu odgovara.
Trajanje ugovora
Ugovor o zakupu sklapa se na određeno vrijeme. U BiH je to najčešće period od godinu do dvije godine dana. Ugovor može prestati sporazumnim raskidom između vlasnika i unajmljivača, istekom ugovorenog roka ili otkazivanjem ugovora. U slučaju prijevremenog otkazivanja ugovora, najvažniji su razlozi zbog kojih se to radi. Neki od razloga su:
- ako se zakupnik ili osoba koja s njim stanuje koristi stanom suprotno ugovoru o zakupu stana;
- ako zakupnik ne plati kiriju duže od tri mjeseca;
- ako zakupnik ili osoba koja s njim stanuje remeti mir drugih stanara u istoj zgradi;
- ako se zakupnik ne koristi stanom bez opravdana razloga duže od šest mjeseci;
- ako zakupnik stana ne plaća režijske troškove na vrijeme.
Unajmljivač pak ima obavezu da otkaže ugovor o zakupu stana najmanje jedan mjesec ranije, ukoliko ugovorom nije definisan drugi otkazni rok.
Pored samog ugovora o zakupu, poželjno je kod notara sačiniti i zapisnik o primopredaji nekretnine koji sadrži popis svih stvari u stanu ili kući u trenutku ulaska zakupca u posjed nekretnine. Time vlasnik i zakupac potvrđuju da su svjedočili u kojem stanju je bila nekretnina na početku najma. U slučaju neželjene štete ili potencijalnih nesuglasica između vlasnik i zakupca, ovaj zapisnik može poslužiti za otklanjanje mnogih nejasnoća.
Iako mnogi unamljivači stanova izbjegavaju ugovaranje zakupa, ipak je važno uputiti se u sve detalje i uslova života u prostoru koji nazivate svojim domom. Bilo da je riječ o slušanju glasne muzike u iznajmljenom stanu ili druženju s prijateljima, dogovor sa stanodavcem će rješiti sve dileme. Stoga je važan pažljiv odabir kako unajmljivača, tako stanodavca.
Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.