Prilikom kupovine stana, bilo da je riječ o nekretnini u starogradnji ili u novoizgrađenom stambenom objektu, jedna od prvih pravnih obaveza o kojoj se trebate pobrinuti jeste upis stana u zemljišne knjige. Tek nakon ove procedure stječete vlasništvo i sva druga prava na nekretninu.

Sve nekretnine upisuju se u zemljišne knjige koje se vode u zemljišno-knjižnom odjelu općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina. Bilo da kupujete kuću, dio kuće ili stan u staroj ili novoizgrađenoj stambenoj zgradi, potrebno je da znate koji tačno dio vam pripada, odnosno imati u zemljišnim knjigama upisan detaljan opis i kvadraturu tog prostora.

Usljed procvata gradnje novih stambenih objekata širom Bosne i Hercegovine, kupci nekretnina nerijetko kroz nekoliko godina dobiju okruženje kakvom se nisu nadali kada su prvi put kupovali stan. Dešava se da im pogled na zelene površine ili susjednu ulicu zakloni pogled na drugi stambeni objekat koji se neplanski izgradi na istom zemljištu. Odgovor na ovakvu situaciju krije se u vlasništvu nad zemljištem na kojem je izgrađen stambeni objekat. Prodavci nekretnina ili investitori mogu nepažnju kupaca usmjeriti u svoju korist, te na istom zemljištu izgraditi novi stambeni objekat. Stoga prilikom kupovine stana pažljivo analizirajte svu pravnu dokumentaciju jer vrijednost svake nekretnine ovisi upravo o kvaliteti njenih zemljišnih informacija.

Kako biste bili sigurni da kroz nekoliko godina nakon kupovine stana nećete dobiti potpuno drugačiji pogled koz prozor ili da nećete ostati uskraćeni za šetalište i parking ispred zgrade, detaljno provjerite investitora i zemljište na kojem je izgrađena ili se gradi zgrada, naročito ako kupujete stan u gradskim predjelima koji su atraktivni za nova građenja.
 

Zemljišnoknjižni izvadak

Prvi korak prije kupovine nekretnine bi trebala biti provjera zemljišno-knjižnog ili ZK izvatka, odnosno utvrđivanje zemljišno-knjižnog stanja nekretnine.  ZK izvadak je jedini dokaz vlasništva određene nekretnine.
Da biste zatražili ZK izvadak u gruntovnici, morate poznavati broj katastarske čestice nekretnine, to jest tačan dio područja na kojem je smještena nekretnina, a koji je određen brojem katastarske čestice i njenim granicama. Broj katastarske čestice nekretnine možete zatražiti od prodavca ili sami pretražiti na online katastru. U slučaju da kupujete stan od već postojećeg vlasnika, još jedan od načina da dođete do ZK izvatka jeste da u ZK uredu pri općinskom sudu priložite lične podatke o vlasniku - ime i prezime, te datum i mjesto rođenja.

U ZK izvatku ćete pronaći sve podatke o određenoj nekretnini - ko je vlasnik nekretnine, da li nekretnina ima jednog ili više vlasnika, da li je opterećena hipotekom ili nekim drugim teretom, kao i detalje o lokaciji i površini nekretnine.

Prodavci bi trebali kupcima transparentno omogućiti uvid u ZK izvadak. Važno je da kupac bude upoznat s postojećim stanjem nekretnine kako bi bio upućen u sve njene karakteristike i uslove prodaje. Na primjer, poznavanje omjera vlasništva je značajno prilikom procesa kupoprodaje jer svi vlasnici nekretnine moraju biti saglasni za prodaju, te pristuni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora kod notara.


Etažno vlasništvo

Nakon što ste provjerili ZK izvadak, vrijeme je da se upoznate s pojmom etažnog vlasništva ili procesa etažiranja koji predstavlja posebni dio zemljišnih knjiga.
Naime, upisivanje vlasništva nad stanom u zgradi posebno karakteriše etažno vlasništvo koje predstavlja vlasništvo nad samostalnom cjelinom (stanom, poslovnim prostorom, garažom i sl.), a koje je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine i zemljištem na kojem je nekretnina izgrađena.

Dakle, etažiranjem nekretnine upisujete u zemljišne knjige šta vam tačno pripada i gdje se tačno nalazi vaša nekretnina, te koji su njeni pripadajući dijelovi. Stan ili neki drugi prostor u zgradi se tretira kao suvlasnički dio čitavog stambenog objekta, a kojem pripada i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora, kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen. U tom slučaju stan ili neki drugi posebni prostor naziva se još i etažna jedinica. Upis etažne jedinice u katastar i zemljišne knjige pretpostavka je za upis prava vlasništva u zemljišne knjige.

Proces etažiranja kod novoizgrađenih objekata započinje onog trenutka kada objekat dobije upotrebnu dozvolu, to jest dokument na osnovu kojeg se izgrađeni objekat može početi koristiti. Preduslov za etažiranje je izrada etažnog elaborata koji predstavlja plan posebnih dijelova nekretnine, a koji izrađuje ovlaštena organizacija ili sudski vještak građevinske struke.

Etažnim elaboratom utvrđuje se tačna skica stana sa tačno utvrđenom površinom stana. Izradom tog plana također se utvrđuju zajednički dijelovi nekretnina, kao i njihova veličina i površina. Poseban dio nekretnine može biti stan, poslovni prostor ili neki drugi samostalni prostor poput ostave ili parking prostor unutar objekta.

Nakon izrade etažnog elaborata slijedi etažiranje. To je postupak upisa posebnih dijelova nekretnina koje su definisane etažnim elaboratom u zemljišne knjige. Provedbom elaborata o etažiranju svaka posebna jedinica dobija svoju katastarsku česticu i svoj ZK izvadak. Tek sa provedbom etažiranja može se ostvariti postupak uspostave vlasništva na posebnim dijelovima nekretnina.

Za izradu etažnog elaborata potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine svih posebnih i zajedničkih dijelova objekta. Po potrebi se mogu vršiti dodatna mjerenja i nacrti objekata. Zatim treba imati međuvlasnički ugovor o prihvatanju elaborata kojeg trebaju potpisati svi suvlasnici. Ova dokumentacija potom se predaje u nadležni općinski sud kako bi se elaborat upisao u zemljišne knjige, što je preduslov za prodaju svakog stana zasebno.

Dakle, ukoliko kupujete stan u novogradnji provjerite sa investitorom ili prodavcem da li je završen postupak etažiranja na tom objektu, dok za stan u starogradnji ove informacije zatražite od prethodnog vlasnika stana.


Zajednički dijelovi zgrade

Vlasnici posebnih dijelova zgrade ili takozvani etažni vlasnici imaju nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva nad zajedničkim dijelovima zgrade koji svima služe, te nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva ili trajnog korištenja zemljišta na kojem je izgrađena zgrada. U najkraćem, svi etažni vlasnici imaju pravo da koriste zajedničke dijelove nekretnine, a to su temelji, glavni zidovi, tavan, stepenice, hodnici, liftovi, terase, električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža i slično.

Postornim planom svake općine ili grada trebala bi biti utvrđena površina zemljišta koje je potrebno za redovnu upotrebu zgrade. U slučaju da prostorni plan to nije utvrdio, onda općinski ili gradski organi nadležni za imovinsko-pravne poslove i urbanizam zajedno utvrđuju površinu zemljišta neophodnog za redovnu upotrebu.

Kako biste bili sigurni koja površina zemljišta se smatra nephodnim dijelom za redovnu upotrebu u stambenoj zgradi u kojoj namjeravate kupiti nekretninu, najbolje je da prije kupovine provjerite sve ove informacije s prodavcem ili investitorom.

U određenim situacijama investitori izuzimaju dio zemljišta na kojem je već izgrađen stambeni objekat radi izgradnje novog objekta, o čemu odlučuje općinsko ili gradsko vijeće. U tom slučaju investitori mogu izuzeti dio zemljišta samo ako novom gradnjom ne smanjuju površinu zemljišta koje je neophodno za redovnu upotrebu već izgrađene zgrade. Stoga se prije kupovine nekretnine raspitajte i o površini zemljišta za redovnu upotrebu, te namjerama i planovima investitora za budućnost.

Vlasnik ili vlasnici zemljišta mogu odlučiti da uspostave etažno vlasništvo na već postojećoj zgradi ili na zgradi koja tek treba biti izgrađena, pri čemu će vlasništvo na dijelu zgrade biti uspostavljeno tek ukoliko zgrada bude izgrađena. U Federaciji BiH i Republici Srpskoj nije moguće izvršiti etažiranje i uspostavu etažnog vlasništva sve dok zgrada ne bude u potpunosti završena i dok ne bude upisana u katastar. S druge strane, u Brčko distriku je moguće etažiranje i u toku izgradnje objekta.



Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.