Prava stranih državljana na nekretnine u BiH: Ko može kupiti i posjedovati nekretninu u BiH

03.03.2021


Strani državljani, bilo da su fizičke ili pravne osobe, jednaki su s državljanima Bosne i Hercegovine u pogledu prava na kupovinu nekretnina u BiH, samo pod uslovom da zemlja iz koje dolaze ima sklopljen reciprocitet s BiH u stjecanju prava vlasništva na nekretninama. Šta to znači i kakve procedure očekuju strance koji namjeravaju kupiti stan ili kuću u BiH, pojašnjavamo u nastavku.

 

Šta je reciprocitet?

Pojam reciprociteta ili uzajamnosti podrazumijeva da stranci u Bosni i Hercegovini imaju ista prava koja država iz koje dolaze garantuje i građanima BiH, što znači da su stranci i državljani BiH u istom položaju.

S tim u vezi stranci stječu pravo vlasništva nad nekretninom u BiH pod uvjetom reciprociteta, izuzev u slučajevima kada nekretninu dobiju na poklon ili u naslijeđe, ili ako je pak međunarodnim ugovorima drugačije određeno.
Vrijedi napomenuti i da se osobe koje su rođene u BiH i njihovi potomci, a koji nemaju državljanstvo BiH, zakonski ne smatraju stranim osobama u BiH. To je slučaj s bh. dijasporom.
 

Liste zemalja s kojima BiH ima reciprocitet
 
Pravo kupovine nekretnina stranim državljanima u BiH je omogućeno Zakonom o stvarnim pravima u Federaciji BiH i Republici Srpskoj, koji je usvojen na nivou oba bh. entiteta i primjenjuje se od 2014. godine. U skladu s ovim Zakonom, BiH ima reciprocitet o kupovini nekretnina s desetinom zemalja širom svijeta, prema podacima ministarstava pravde u FBiH i RS-u.


Na stranici Federalnog ministarstva pravde te Ministarstva pravde Republike Srpske dostupne su liste zemalja s kojima BiH ima reciprocitet u stjecanju prava vlasništva na nekretninama, kao i liste zemalja s kojima je taj reciprocitet ograničen posebnim uvjetima. Ova ministarstva svake godine najkasnije do 31. januara ažuriraju svoje liste zemalja s kojima BiH ima reciprocitet, uz prethnodno odobrenje Ministarstva vanjskih poslova BiH.

U tom smislu važno je znati da je Zakon o stvarnim pravima propisao i da strani državljani ne mogu biti vlasnici nekretnine na području koje je zaštićeno radi interesa i sigurnosti FBiH i RS-a, o čemu odlučuju entitetska ministarstva pravde.

U slučaju da je strani državljanin stekao pravo vlasništva nad nekretninom prije nego je područje na kojem je smještena nekretnina proglašeno zaštićenim u FBiH ili RS-u, time prestaje njegovo pravo vlasništva nad tom nekretninom, a zauzvrat ima pravo na naknadu prema propisima o eksproprijaciji.

Zakon o stvarnim pravima je propisao i da pravo vlasništva nad nekretninom u slučajevima od javnog interesa može biti oduzeto ili ograničeno uz naknadu, što važi i za strane i za državljane BiH. Jedan od primjera ovakve situacije je izgradnja puteva od javnog interesa na čijoj trasi je smještena nekretnina.
 
Prema poljednjim listama stranci iz sljedećih država mogu postati vlasnici nekretnina u BiH bez posebnih ograničenja, u svojstvu fizičke osobe:
Hrvatska, Srbija, Crna Gora, Holandija, Andora, Belgija, Finska, Francuska, Grčka, Gruzija, Irska, Italija, Japan, Kanada, Kazahstan, Luksemburg, Monako, Norveška, Njemačka, Slovačka, Španija, Švedska, Tadžikistan, Turska, Ujedinjeno Kraljevstvo i Vatikan.

BiH sa sljedećim državama ima sklopljen ograničeni reciprocitet prema kojem je strancima u svojstvu fizičke osobe dozvoljena kupovina nekretnina u BiH pod posebnim uvjetima:
Alžir, Australija, Austrija, Bjelorusija, Bugarska, Češka, Danska, Egipat, Estonija, Indija, Iran, Island, Izrael, Jordan, Južna Koreja, Katar, Kipar, Kuba, Mađarska, Makedonija, Malezija, Maroko, Novi Zeland, Oman, Pakistan, Panama, Portugal, Rumunija, SAD, Sirija, Singapur, Švicarska, Ukrajina i Uzbekistan.
 
Građanima sljedećih država nije omogućeno da steknu vlasništva nad nekretninama u BiH u svojstvu fizičkih osoba:
Afganistan, Armenija, Bruneji, Irak, Kuvajt, Liban, Ujedinjeni Arapski Emirati, Saudijska Arabija i Slovenija.
 
Strane državljane koji imaju zakonsko pravo na kupovinu i stjecanje vlasništva nad nekretninom u BiH očekuju jednake procedure kupovine nekretnine i upisivanja vlasništva u gruntovnicu, kao i državljane BiH. Te procedure podrazumijevaju sklapanje notarskog ugovora o kupoprodaji nekretnine, plaćanje poreza na promet nepokretnosti, prepis vlasništva nekretnine, odnosno upis u zemljišnoknjižni ured (gruntovnica ili ZK) općinskog suda na čijem području se nalazi nekretnina.


Postupak prepisa nekretnina
 
Nakon što strani državljani odaberu nekretninu koju žele kupiti u BiH, prvo što bi trebali učiniti jeste provjeriti stanje nekretnine u katastru i izvršiti uvid u zemljišne knjige u općinskim sudovima. Na ovaj način mogu provjeriti da li je nekretnina upisana na ime prodavca, da li je uknjiženo više vlasnika, te da li je opterećena dodatnim teretima, poput naplate potraživanja trećih lica, hipoteke, javnog dobra, kao i provedene eksproprijacije.

Drugi korak je sklapanje ugovora o kupoprodaji s prodavcem nekretnine, a u kojem definišete ukupno ugovorenu cijenu nekretnine i eventualnu isplatu kapare. Ovaj ugovor je potrebno ovjeriti kod notara po cijeni koja je definisana notarskom tarifom u BiH.

Treći korak je plaćanje poreza na promet nepokretnosti. Porezne uprave Federacije BiH, Republike Srpske i Brčko distrikta u svom radu postupaju jedinstveno prema svim poreznim obveznicima, neovisno o tome da li je riječ o državljanima BiH ili državljanima neke druge države. Time su strani državljni nakon sklapanja notarskog ugovora o kupoprodaji nekretnine u obavezi da izmire prihode prema državi, to jest plate porez koji je regulisan zakonskim procedurama u FBiH, RS-u i Brčko distriktu.

U FBiH porez na promet nekretnina iznosi 5 posto od procijenjene vrijednosti nekretnine, dok se u entitetu RS porez na imovinu plaća po stopi od 0,20 posto godišnje, a u Brčko distriktu po stopi od 0,10 do 0,20 posto godišnje.
 

Upis u zemljišne knjige

Ipak, kupovinom nekretnine, potpisivanjem kupoprodajnog ugovora i isplatom poreza ne stječe se puno pravo vlasništva nad nekretninom. Strani državljani, kao i državljani BiH, trebaju upisati vlasništvo nad nekretninom u zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda da bi se smatrali punopravnim vlasnicima.

Zahtjev za upis nekretnine u zemljišnoknjižni ured predaje se u općinski sud na čijem području se nalazi nekretnina. Ukoliko je sva dokumentacija uredna, obrada ovih zahtjeva traje od 7 do 15 dana, nakon čega kupac nekretnine na kućnu adresu dobija rješenje o upisu prava vlasništva nad nekretninom.

Ono što strane državljane dodatno očekuje nakon što zvanično dobiju vlasnički list u ruke, jeste izmjena imena korisnika na računima za struju, vodu, grijanje i druge usluge. Naime, strani i bh. državljani su ravnopravni korisnici svih komunalnih usluga na području BiH.



Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.



 
Prijava/Registracija
Korisničko ime
Lozinka
Zaboravili ste lozinku? Remind