Kupovina stana važi za jedan od najljepših događaja u životu, ali do konačnog useljenja u vaš novi dom očekuju vas procedure koje sa sobom nose dodatne troškove, pored cijene koju plaćate za nekretninu. Kako izgleda kompletan put od oglasa do vlasničkog lista u rukama, pojašnjavamo vam u nastavku.

Potraga za novim stanom najprije započinje pretraživanjem internet ili pisanih oglašivača koji nude nekretnine na lokacijama za koje ste se odlučili i u vašem cjenovnom rangu. Stoga je vaš prvi korak da zabilježite potencijalne stanove koje biste voljeli pogledati. Nakon toga jednostavno se uputite u obilazak.
 
Procjena nekretnine
 
S obzirom da za većinu stanova sami prodavci kreiraju cijene na osnovu subjektivne procjene, izvršite kvalitetnu procjenu stana koji biste kupili. U tom smislu možete sami sagledati sve prednosti i nedostatke nekretnine, ali potražiti i stručnu pomoć ovlaštenih procjenitelja nekretnine koju ćete sutra nazivati svojim domom. Pored cijene koju ste spremni platiti za vaš novi stan, poželjno je da odredite i koliko novca ste spremni uložiti u eventualno renoviranje i opremanje stana.
 
 

 
Sklapanje notarskog ugovora o kupoprodaji
 
Ukoliko se nakon temeljne procjene odlučite za kupovinu stana, prvenstveno vas očekuje potpisivanje notarskog ugovora o kupoprodaji u kojem definišete ukupno ugovorenu cijenu, način i rok plaćanja, te eventualnu uplatu kapare. S tim u vezi važno je provjeriti da li su uredni zemljišnoknjižni izvadak i vlasnička dokumentacija određene nekretnine, odnosno da li je osoba koja prodaje nekretninu jedini vlasnik nekretnine te da li je nekretnina opterećena dugovima i eventualno blokirana za otuđenje. Ukoliko je nekretnina ranije mijenjala vlasnike, uvijek zatražite na uvid ranije ovjereni kupoprodajni ugovor te provjerite da li su svi vlasnički dokumenti potpisani i ovjereni kod advokata i notara.

Nakon što ste izvršili i ovu provjeru te se uvjerili da je sva dokumentacija vezana za nekretninu koju kupujete validna, vrijeme je da i sami potpišete notarski kupoprodajni ugovor.
Naknada za notarske usluge plaća se u skladu s notarskom tarifom u BiH, a u ovom slučaju ovisi od kupoprodajne cijene nekretnine. Iako su precizno određene tarife, najbolje je da od notara koji će sačiniti vaš ugovor saznate tačnu cijenu. Na primjer, cijena notarske usluge za stan od otprilike 100.000 KM iznosi od 450 KM do 500 KM, ovisno o području BiH u kojem kupujete stan.
Još jedna važna napomena - ukoliko postoje dva vlasnika nekretnine, oba moraju biti saglasna za prodaju. To znači da i jedan i drugi moraju prisustvovati potpisivanju kupoprodajnog ugovora ili osigurati notarsku punomoć za prodaju nekretnine.

Ukoliko kupujete stan putem stambenog kredita, pravo vrijeme da posjetite banku jeste nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora. S ovim ugovorom i pratećom dokumentaicjom podnosite zahtjev banci za odobravanje kredita. Ako je stan ujedno i zalog za osiguranje kredita, po odobrenju kredita ćete morati s prodavcem i bankom zaključiti ugovor o založenom pravu ili hipoteci, a nakon čega banka isplaćuje cijenu nekretnine prodavcu.
Sklapanje kupoprodajnog ugovora nije pak kraj troškovima. Procedura kupovine stana u BiH, naročito u starogradnji, iziskuje dodatne troškove prije useljenja i punopravnog posjeda nekretnine s obzirom da niste prvi vlasnik predmetne nekretnine. Da biste uspješno registrovali stan na vaše ime, odnosno promijenili vlasnika u zemljišnim knjigama, očekuje vas i plaćanje poreza na promet nepokretnosti.
 
Plaćanje poreza na nekretninu
 
Nakon što ste pronašli i odabrali željeni stan, dogovorili kupovinu, sklopili kupoprodajni ugovor i isplatili kupoprodajnu cijenu, morate izmiriti i prihode prema državi - platiti porez. Kada je riječ o plaćanju poreza, u entitetima BiH i Brčko distriktu se razlikuju ove obaveze. U nastavku pojašnjavamo i zašto.

Naime, u Federaciji Bosne i Hercegovine porez na promet nekretnina iznosi 5 posto od procijenjene vrijednosti nekretnine, a važno je napomenuti da u svim kantonima, osim u Kantonu Sarajevo, ovaj porez plaća prodavac nekretnine. Ipak, prilikom kupovine stana u Sarajevu kupac je obavezan platiti porez od 5 posto.

S druge strane, građani u entitetu Republika Srpska plaćaju porez na imovinu po stopi od 0,20 posto godišnje, a u Brčko distriktu po stopi od 0,10 do 0,20 posto. Međutim, prilikom kupovine stana u RS-u plaća se kapitalna dobit na razliku nabavne i prodajne cijene nekretnine, a pri tome porez na kapitalnu dobit iznosi 10 posto.

Ako se pitate da li ćete prilikom kupovine stana biti obavezni platiti i PDV (porez na dodatu vrijednost), morate znati da se razlikuje kupovina nekretnine u starogradnji i novogradnji. Ukoliko kupujete stan u novogradnji i postajete prvi vlasnik ove nekretnine, dužni ste platiti PDV. U suprotnom, ako je riječ o prepisu vlasništva nekretnine, odnosno ako kupujete stan od drugog vlasnika, u tom slučaju ne plaćate PDV.

 

 
Porezne olakšice
 
Važno je naglasiti i da porez na promet nekretninama ne plaćaju porodice poginulih boraca, ratni vojni invalidi i demobilisani borci. Odnedavno su u Srednjobosanskom kantonu osobe do navršenih 40 godina, koje prvi put kupuju stan ili zemljište do 100 metara kvadratnih radi rješavanja stambenog pitanja, oslobođene plaćanja poreza na promet nekretninama. U Kantonu Sarajevo mladi bračni parovi se mogu prijaviti na subvencije za rješavanje stambenog pitanja i time umanjiti troškove prilikom kupovine stana. Građani Brčko distrikta također uživaju pravo na poreznu olakšicu prilikom kupovine prvog stana.

Podsjećamo i to da su građani Federaciji BiH do 38 godina, koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, oslobođeni plaćanja poreza na prvu nekretninu, ali u slučaju ako kupuju stan do 75 metara kvadratnih u kojem će živjeti s porodicom. Ovi kupci su oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretninama za 50 kvadrata svog novog stana, ali su obavezni platiti porez za ostalih 25 kvadrata.
 
Vrijeme je da uknjižite vaš stan
 
Nakon uplate poreza, bilo da je uplaćuje vi ili prodavac nekretnine, stičete uslove da formalno i pravno uknjižite nekretninu na vaše ime. Zbog toga je važno izmiriti ove troškove što prije kako ne biste morali plaćati i zatezne kamate na porez.

Promjena vlasnika u zemljišnim knjigama vrši se podnošenjem zahtjeva za izmjenu zajedno s pratećom dokumentacijom kojom dokazujete vlasništvo nad nekretninom (posjedovni list ili kopija plana koji uzimate u Katastru, ugovor ili rješenje kojim dokazujete pravo vlasništva, rješenje o upotrebi objekta koje uzimate u Urbanizmu, dokaz o uplati sudske takse te rješenje porezne uprave o uplati poreza). Zahtjev za upis nekretnine u zemljišnu knjigu i prateću dokumentaciju podnosite zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina koja je predmet kupoprodaje.
Podsjetimo da se vlasnikom nekretnine smatra samo ona osoba koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik.

Ukoliko je sva dokumentacija uredna, nakon 15 dana biste trebali dobiti rješenje o upisu prava vlasništva čime i zvanično postajete vlasnik nekretnine. Na kraju ovog puta čeka vas još jedan zadatak, a to je da promijenite vaše ime na računima za režije, što činite podnošenjem molbi za promjenu imena korisnika usluga u nadležnim službama za električnu energiju, vodu, grijanje i druge usluge.




Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.