Izgled, stanje i kvalitet gradnje određuju vrijednost stana ili kuće, ali cijene nekretnina ovise i o brojnim vanjskim faktorima, kao što su stanje tržišta rada, ekonomija zemlje, visina kamatnih stopa pri kreditiranju, te odnos ponude i potražnje nekretnina na tržištu. Uzimajući u obzir sve ove faktore, cijene nekretnina znatno se razlikuju po gradovima u Bosni i Hercegovini.
Nije isto kupiti stan u urbanim dijelovima većih bosanskohercegovačkih gradova poput Sarajeva, Mostara, Tuzle ili Banja Luke, kao što je kupiti stan u malim općinama u BiH. Lokacija u mnogome utječe na cijenu nekretnina u BiH zbog čega se obično smatra najvažnijim faktorom pri procjeni vrijednosti nekretnine. Međutim, danas je izuzetno važna i takozvana mikrolokacija nekretnine, to jest dio grada, naselje ili kvart u kojem je smještena nekretnina. Kupci često prvo biraju naselje u kojem bi željeli živjeti, a potom se upute u potragu stana, što umnogome utječe na određivanje tržišne cijene nekretnine.
Mikrolokacija kao izuzetno važan faktor stoga utječe na stvaranje velikih razlika u cijeni nekretnina i unutar samih gradova u BiH. Tako su cijene kvadrata stanova po nekoliko stotina maraka veće u nekim od atraktivnih naselja Sarajeva, poput Grbavice ili Marijin Dvora, nego u udaljenijim naseljima, kao što je Alipašino.
Još jedan značajan faktor koji utječe na velike razlike u cijeni nekretnina u BiH jeste drugačiji standard života u različitim dijelovima zemlje. Tamo gdje su veća mjesečna primanja stanovnika, što je uglavnom slučaj u većim urbanim gradskim centrima, možete očekivati i veće cijene nekretnina.
Neizbježno je spomenuti da na cijenu stana ili kuće u velikoj mjeri utječe odnos ponude i potražnje u trenutku prodaje ili kupovine nekretnine, što najbolje oslikava situacija koju je uzrokovala pandemija koronavirusa. Naime, pandemija je upočetku utjecala na pad potražnje za nekretninama zbog smanjene kupovne moći stanovništva, ali situacija se brzo drastično promijenila. Kako pojašnjavaju agenti za nekretnine, pandemija je dovela do toga da je potražnja za nekretninama mnogo veća od ponude, što utječe na veliki rast cijena. Ovakva situacija prouzrokovana je zbog toga što su mnogi građani odlučili uložiti novac u nekretnine ili pričekati s prodajom vjerujući da će cijene još rasti.
Poskupljenja nekretnina su primijetna u svim dijelovim BiH, a u nastavku predstavljamo kolike su cijene u pojedinim gradovima. Za više detalja posjetite Bhnekretnine.ba.
Cijene nenamještenog stana veličine između 80 i 100 kvadrata u gradovima BiH:
Sarajevo centar - 0d 200.00 KM do 350.000 KM
Vogošća - Od 140.000 KM do 200.000 KM
Ilidža - Od 120.000 do 240.000 KM
Tuzla - Od 130.000 KM do 200.000 KM
Gradačac - Od 80.000 do 120.000 KM
Mostar - Od 150.000 KM do 200.000 KM
Tebinje - Od 90.000 do 100.000 KM
Bihać - Od 100.000 KM do 150.000 KM
Zenica - Od 95.000 KM do 200.000 KM
Travnik - Od 150.000 KM do 200.000 KM
Bugojno - Od 80.000 do 120.000 KM
Banja Luka - Od 150.000 KM do 250.000 KM
Brčko - 80.000 KM do 150.000 KM
Prema posljednjim dostupnim podacima Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine, prosječna cijena prodatih novih stanova na kraju 2020. godine iznosila je 1.724 KM po metru kvadratnom, što je za 2,5 posto veća cijena u odnosu na isti period 2019. godine. U isto vrijeme broj prodatih stanova u novogradnji u četvrtom kvartalu 2020. godine manji je za čak 35,3 posto u odnosu na broj prodatih novih stanova u četvrtom kvartalu 2019. godine.
Međutim, cijene nekretnina dodatno su porasle u 2021. godini. Sudeći prema ponudi na internet oglašivačima, cijene kvadrata u novoizgrađenim objektima dosežu i do 3.600 KM, dok cijene kvadrata u luksuznim nekretninama mogu biti čak i veće.
Inače, podaci zavoda za statistiku u Federaciji BiH i Republici Srpskoj pokazuju da je BiH u protekloj deceniji imala prosječno 2.700 novoizgrađenih stanova godišnje. Cijene kvadrata u ovim objektima obično iznose od 2.000 do 3.600 KM, ovisno o kretanjima na tržištu nekretnina.
Potražnja kupaca u BiH i jeste najveća za stanovima u novogradnji, i to u atraktivnim i urbanim dijelovima gradova, kao što su Marijin Dvor, Čobanija, Centar ili Skenderija u Sarajevu. Proteklih godina veliku popularnost stekla je i Općina Ilidža kod Sarajeva gdje veliki broj stranaca kupuje nekretnine.
Najpopularnije lokacije BiH, gdje se bilježi najveći promet nekretnina, su općine Novo Sarajevo i Centar u glavnom gradu, te Tuzla, Banja Luka, Zenica i Mostar, pokazuju podaci iz izvještaja bosanskohercegovačkih uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Pri tome su najviše cijene stanova na području Federacije BiH u općini Centar Sarajevo i Stari Grad Sarajevo, te na području Republike Srpske u Banjoj Luci.
Iako svi podaci ukazuju na velike razlike u cijenama nekretnina u različitim dijelovima Bosne i Hercegovine, u svakom slučaju trebate imati na umu da veliki broj nekretnina nisu dobile cijenu na temelju stručne procjene ovlaštene osobe. Prodavci najčešće određuju cijenu na osnovu subjektivne procjene, što ne znači da je to realna tržišna vrijednost nekretnine koju prodaju. Nije rijetkost da su pojedini stanovi ili kuće precijenjeni, zbog čega ostaju na tržištu puno duže nego je potrebno.
Uzimajući u obzir sve faktore, od lokacije do realne tržišne vrijednosti nekretnine, ne zaboravite da je vrlo važan društveno-ekonomski trenutak u kojem kupujete ili prodajete nekretninu. Stoga prije nego se odlučite na kupoprodaju, sagledajte stanje tržišta nekretnina u bh. gradovima, što će vam pomoći u donošenju odluke da li je pravo vrijeme za kupovinu ili prodaju nekretnine.
Da biste procijenili da li je cijena kvadrata određene nekretnine usklađena sa svim faktorima, to jest da li je realna, uvijek možete angažovati agenta za nekretnine koji će izaći na teren i izvršiti procjenu tržišne vijednosti nekretnine. Za detaljniju analizu cijena u svim dijelovima BiH, dostupni su i Registar cijena nekretnina u FBiH i Registar cijena nepokretnosti u RS-u.
Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.