Prilikom kupovine nove nekretnine ili renoviranja stare, u mnogim slučajevima građani ne mogu zaobići podizanje kredita u komercijalnim bankama i mikrokreditnim organizacijama. S obzirom da procedure kreditiranja ponekad mogu djelovati teško, u nastavku pojašnjavamo na šta sve trebate biti spremni.
Kako biste se uopće odlučili na finansijsku pomoć banke ili mikrokreditne fondacije pri kupovini i obnovi nekretnine, prvo se trebate informisati o njihovim uslovima kreditiranja, bilo da je riječ o velikim stambenim i hipotekarnim kreditima ili brzim i gotovinskim kreditima.
Vrste kredita
Na tržištu Bosne i Hercegovine su dostupne mnoge vrste kredita - kratkoročni, srednjoročni, dugoročni, namjenski ili nenamjenski, uz fiksne ili promjenjive kamatne stope. Banke najčešće nude gotovinske kredite do 50.000 KM koji uglavnom služe za manje lične investicije, na primjer za opremanje doma, a odobravaju se na rok otplate od dvije do deset godina.
Stambeni krediti su dugoročni krediti koji služe isključivo za kupovinu nekretnina, njihovu izgradnju i dogradnju, te renoviranje i adaptaciju. Banke nude ove kredite i do 500.000 KM, na period isplate do 30 godina, a najčešće u formi hipotekarnog kredita. To znači da ćete kupljenu nekretninu založiti kao hipoteku, a koja će pokriti vaš kredit u slučaju da vam se dese problemi s otplatom.
Mikrokrediti su brze pozajmice do 10.000 KM koji su najjednostavniji način za brzo rješavanje manjih finansijskih kriza, a također mogu biti od pomoći pri renoviranju ili opremanju nekretnine. Slično je i sa penzionerskim kreditima koji su ustvari gotovinski krediti za korisnike PIO/MIO. Krediti za penzionere iznose do 20.000 KM uz rok otplate do najviše 10 godina.
Uslovi kreditiranja
Da bi vam banka uopće ponudila mogućnost podnošenja zahtjeva za kredit, trebate biti zaposleni i imati ugovor na neodređeno vrijeme, uz uslov da vam poslodavac uplaćuje punu plaću i doprinose. Od visine vaše plaće ovisi koliki kredit možete dobiti, kolika će biti vaša rata, kao i koliko će trajati period otplate kredita. Ovisno od vaše ukupne kreditne izloženosti, iznosa kredita, roka otplate i profila firme u kojoj ste zaposleni, banka odlučuje da li vam je potreban sudužnik ili žirant pri zaduživanju.
Mnoge banke na svojim web stranicama nude korisnicima i kreditne kalkulatore koji mogu biti koristan alat za izračunavanje mjesečne rate i perioda otplate kredita. Svakako se i na ovaj način informišite o visini kredita koji vas zanima. Okvirni iznos kredita može vam poslužiti da steknete jasniju predstavu o tome do kojeg iznosa možete platiiti nekretninu.
S obzirom da kupovina nekretnine donosi i dodatne troškove za dokumentaciju koja će vam biti potrebna (notarski kupoprodajni uugovor, porez na promet nepokretnosti, sudske takse, ovjere dokumenata), trebali biste na vrijeme obezbijediti dodatna sredstva za ove potrebe.
Prije nego vam se odobri podnošenje zahtjeva za kredit, banke i mikrokreditne organizacije će provjeriti i vašu kreditnu historiju u Centralnom registru kredita (CRK). Ukoliko ranije niste redovno isplaćivali rate kredita, neće vam biti odobreno novo kreditiranje. Osim toga, ako imate bilo kakve dugove prema bankama, trebat ćete ih izmiriti.
Kada provjerite da li ispunjavate sve uslove za realizaciju stambenog kredita, vrijeme je da krenete u potragu za nekretninom kako biste procijenili koliko ćete se zadužiti. Možete i prije pronalaska nekretnine podnijeti zahtjev za stambeni kredit, ali sve ovisi o tome koliko brzo ćete pronaći željeni dom.
Kamatne stope
Sve banke u BiH danas nude opciju podizanja stambenog kredita uz kamatne stope između tri i osam posto. Nerijetko banke imaju i akcijske ponude stambenih kredita uz niže kamate, što vam može biti korisno u trenutku kupovine nekretnine. Ipak, obratite pažnju na stvarnu visinu kamatne stope u ponudi kredita, a koja je označena kao EKS - efektivna kamatna stopa. U efektivnu kamatnu stopu ulaze svi troškovi koji mogu pasti na teret korisnika kredita, i to naknada za vođenje tekućeg računa, naknada za obradu i održavanje kredita, naknada za CRK izvještaj, troškovi mjenica, ovjere potrebne dokumentacije, troškovi police osiguranja, procjena vrijednosti nekretnine i troškovi notara.
Pri podizanju stambenog kredita možete se odlučiti za promjenjivu ili fiksnu kamatnu stopu.
Krediti s promjenjivom kamatnom stopom imaju stopu koja varira zavisno od referentne kamatne stope tokom trajanja kredita. Usljed ovakve situacije teže je upravljati otplatom kredita jer se kamatna stopa stalno mijenja i teško je predvidjeti ove promjene.
Pri promjenjivoj kamatnoj stopi, klijent ili osoba koja uzima kredit snosi kamatni rizik jer svaka promjena referentne kamate utječe na kamatu kredita i mjesečnu ratu.
Fiksna kamata na kredite podrazumijeva da kamatna stopa ostaje ista za cjelokupno trajanje otplate kredita.
Kupoprodajni ugovor i hipoteka
Nakon što ste pronašli nekretninu koju želite kupiti, banku posjećujete kada s prodavcem sklopite kupoprodajni ugovor koji je potrebno ovjeriti kod notara. Cijena notarske usluge određena je prema notarskoj tarifi, a za stan od otprilike 100.000 KM iznosi od 450 KM do 500 KM.
Važno je znati da notarski kupoprodajni ugovor traje 30 dana, što znači da ukoliko u tom periodu ne dobijete stambeni kredit, prodavac nekretnine ga može raskinuti ili produžiti. U slučaju da dogovorite produženje ugovora, plaćate aneks ugovora između 50 i 100 KM. Prodavac od vas može tražiti i isplatu kapare u iznosu od tri posto od ukupne vrijednosti nekretnine.
Ukoliko nekretninu zalažete kao hipoteku, što znači da je ona zalog za osiguranje stambenog kredita, po odobrenju kredita ćete morati s prodavcem i bankom zaključiti ugovor o založenom pravu ili hipoteci, a nakon čega banka isplaćuje cijenu nekretnine prodavcu.
Uz zahtjev za kredit je potrebno priložiti i elaborat o procjeni vrijednosti nekretnine koji izrađuje sudski vještak građevinske struke. Elaborat plaćate po cijeni od 250 do 350 KM, a na njega čekate do sedam dana. Sudski vještak vašu nekretninu može procijeniti u umjeru od 1:1, ali prilikom finansiranja kupovine nekretnine putem hipoteke, banke obično zahtijevaju učešće, što znači da ćete banci uplatiti dio vrijednosti nekretnine. U BiH to učešće iznosi od 5 do 20 posto od vrijednosti nekretnine, ovisno u kojoj banci uzimate stambeni kredit.
Kako navodi Centralna banka Bosne i Hercegovine, procijenjena vrijednost nekretnine zavisi od njene namjene i lokacije, tipa i starosti objekta, kvalitete korištenih građevinskih materijala, upotrebljivosti i opremljenosti, te raspoloživosti komunikalija.
Dakle, vodeći se navedenim procedurama, uz popunjeni zahtjev za kredit, banci predajete:
- Notarski kupoprodajni ugovor,
- Ovjerenu kopiju ugovora o zaposlenju na neodređeno vrijeme,
- Posljednje tri platne liste,
- Ovjerenu kopiju lične karte,
- CIPS-ovu prijavnicu,
- Elaborat o procjeni vrijednosti nekretnine,
- Originalni ZK izvadak prodavca nekretnine,
- Potvrda da je prodavac izmirio porezne obaveze,
- Notarski obrađena saglasnost bračnog/vanbračnog druga vlasnika nekretnine.
Banka vam može tražiti i dodatnu dokumentaciju, što ovisi o odluci kreditnog odbora i statusa poslodavca kod kojeg ste zaposleni.
Glavni dokument pri uzimanju stambenog kredita je kreditni sporazum između klijenta i banke, a uključuje glavne odredbe kao što su trajanje otplate, iznos glavnice, kamatne stope, valutu, kamatnu stopu u slučaju kašnjenja, kaznene odredbe i uslove otplate. Klijenti trebaju imati u vidu da banka raspolaže njihovom imovinom dok ne otplate kredit.
Nakon što prođete sve procedure, ostaje vam da čekate na isplatu kredita do mjesec dana, odnosno da banka prebaci novac na račun prodavca. Kada novac bude isplaćen prodavcu, stječete pravo da uknjižite nekretninu u zemljišnim knjigama na vaše ime.
Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.