Kupovina stana ili kuće je obično najveća investicija u životu pojedinca ili porodice, zbog čega se kupci u nedostatku raspoložive gotovine često odlučuju za podizanje velikih stambenih ili hipotekarnih kredita kod komercijalnih banaka. S obzirom da je ova vrsta kredita dugoročna finansijska obaveza koja utječe na sadašnje i buduće finansijsko stanje klijenta, u nastavku pojašnjavamo na šta sve trebate biti spremni kada uzimate kredit za kupovinu nekretnine.

Za razliku od kratkoročnih nenamjenskih pozajmica, stambeni krediti su posebna vrsta namjenskih kredita s vrlo dugim rokovima otplate. Oni su obično namijenjeni za kupovinu stana ili kuće, te izgradnju nove ili rekonstrukciju stare nekretnine. Kao i potrošački ili nenamjenski krediti, i stambeni krediti imaju tačno definisane troškove, kamate i planove otplate koji su utvrđeni ugovorom koji sklapate s bankom. Stoga se dugoročno pozajmljivanje novca smatra isplativim samo ukoliko se koristi za trajne investicije čija vrijednost može rasti tokom vremena, kao što je u slučaju nekretnina.

Prije nego se odlučite uzeti stambeni kredit, potrebno je da se informišete o kreditnim uslovima u više banaka te potražite savjete iz nekoliko izvora. Na ovaj način ćete pronaći najpovoljniji hipotekarni kredit, te steći jasniji uvid u kreditni sporazum i sve obaveze koje vas očekuju prilikom sklapanja ugovora s bankom.
 

Hipoteka kao osiguranje
 
S obzirom na visoke iznose stambenih kredita, prilikom ovakvih zaduživanja obično ste dužni staviti vašu nakretninu pod hipoteku, a koja je u bankarskoj praksi instrument osiguranja kredita ili osiguranja duga. To znači da banka ima pravo zaplijeniti vašu nekretninu u slučaju da ne vraćate kredit. S druge strane, kada otplatite kredit, sva prava na imovinu se vraćaju vama. Zbog toga se stambeni krediti često nazivaju i hipotekarnim kreditima.

Glavni preduslov za stavljanje nekretnine pod hipoteku jeste da je ona registrovana u zemljišnim knjigama (gruntovnica) nadležnog općinskog suda. Svaka banka prije sklapanja kreditnog sporazuma provjerava vlasničku dokumentaciju nekretnine, kao i njenu ekonomsku vrijednost. Nakon utvrđivanja da je nekretnina upisana u gruntovnicu, te da nije već pod hipotekom, banka kao zajmodavac traži i procjenu vrijednosti nekretnine, što je ključni faktor u hipotekarnom kreditiranju.

Procjena vrijednosti nekretnine može se provesti na više načina, a obično je obavlja stručni procjenitelj koji je na sudu registrovan kao sudski vještak. Procjenitelj može biti osoba koja je zaposlena u banci ili stručnjak kojeg banka angažuje na ugovor o djelu. Troškovi procjene vrijednosti imovine zavise od veličine i složenosti predmeta, a obično iznose od 4 do 5 KM po kvadratu nekretnine. Kupci najčešće sami snose ove troškove, a pojedine banke sa svojim klijentima dijele troškove procjene vrijednosti nekretnine.
 

Kako dobiti stambeni kredit
 
Svako kreditiranje uključuje proces aplikacije, provjeru kreditne sposobnosti i sklapanje ugovora između banke i klijenta. Preduslov da uzmete kredit jeste da s vašim poslodavcem imate sklopljen ugovor o radu na neodređeno vrijeme. Međutim, drugi faktor koji je presudan jeste visina vaših mjesečnih primanja. Prema procjenama banaka u BiH, visina mjesečne rate kredita ne smije biti veća od polovine bruto prihoda jednog domaćinstva.

Dodatni uslov da vam banka odobri podnošenje zahtjeva za kredit jeste vaša uredna kreditna historija, a koju banke provjeravaju u Centralnom registru kredita (CRK). Ukoliko ranije niste uredno i redovno isplaćivali prijašnje rate kredita, neće vam biti odobreno novo kreditiranje. Osim toga, ako imate bilo kakve dugove prema bankama, trebat ćete ih izmiriti.

Vrijednost nekretnine koju kupujete je važna za osiguranje kredita, ali nije presudna za odobravanje kredita. Kreditna sposobnost i procjena pogodnosti klijenta daleko su važnije od vrijednosti hipoteke.
Još jedan važan faktor za uzimanje stambenog kredita jeste starost klijenta. Trajanje kredita može biti i do 30 godina, ili dok klijent ne dostigne godine za penzionisanje, što je u BiH 65 godina ili manje. Stoga starost klijenta bitno određuje visinu stambenog kredita koji mu banka može odobriti, kao i period otplate.
 

Izračun stambenog kredita
 
Brojni kupci nekretnina danas posežu za online kreditnim kalkulatorima banaka kako bi izračunali troškove stambenih kredita. Ipak, ono što određuje stvarnu cijenu kredita jesu kamatne stope koje mogu biti fiksne i promjenljive.

Većina ljudi danas se odlučuje za fiksnu kamatnu stope prilikom uzimanja dugoročnih kredita, s obzirom da je uz promjenljivu stopu teško upravljati otplatom kredita. Fiksna kamata ostaje ista kroz cijeli period otplate stambenog kredita, što je obično između 15 i 30 godina.

Banke u Bosni i Hercegovini danas nude opciju podizanja stambenog kredita i do 500.000 KM, uz kamatne stope između tri i osam posto, a nerijetko imaju i akcijske ponude stambenih kredita uz niže kamate. Međutim, posebnu pažnju trebate obratiti na efektivnu kamatnu stopu (EKS) koja predstavlja stvarnu visinu kamate u ponudi kredita.

EKS uključuje sve troškove kredita koji mogu pasti na teret klijenta koji uzima kredit. Ti troškovi uključuju naknadu za vođenje tekućeg računa, naknadu za obradu i održavanje kredita, naknadu za CRK izvještaj (Centralni registar kredita), troškove mjenica, ovjere potrebne dokumentacije, troškove police osiguranja i sklapanja notarskog kupoprodajnog ugovora. Neki troškovi nisu uključeni u efektivnu kamatnu stopu, kao što je procjena vrijednosti imovine. Ipak, podsjećamo da izračun efektivne kamatne stope zavisi od uslova kreditiranja koji se mogu razlikovati od banke do banke.

Prilikom izračuna stambenog kredita i procjene stvarne visine kamatne stope, najbolje je da zatražite pomoć kreditnog službenika u banci kod koje se odlučite uzeti kredit. Raspitajte se za sve detalje koji vas zanimaju kako biste procijenili da li baš s tom bankom trebate sklopiti kreditni sporazum.
 

 
U Bosni i Hercegovini se kao stambeni krediti mogu koristiti i potrošački krediti koji nisu osigurani nekretninama. U tom slučaju klijent ili zajmoprimac nije dužan stavljati nekretninu pod hipoteku, ali je ograničen visinom novčanih sredstava koja može dobiti. Obično su to gotovinski krediti od 10.000 do 50.000 KM koje većina banaka ima u svojoj ponudi, a mogu se koristiti u bilo koju svrhu. Neki klijenti ih uzimaju radi finansiranja godišnjeg odmora, a neki za kupovinu zemljišta, manjeg stana, vikendice i slično.

Kada je riječ o stambenim kreditima, važno je istaći i da mnoge banke nude posebne pogodnosti za mlade koji rješavaju stambeno pitanje. U tom slučaju kamatne stope mogu iznositi ispod tri posto na godišnjem nivou i važe do kraja otplate kredita. Mladi bračni parovi u pojedinim bankama u BiH imaju mogućnost dodatnog smanjenja kamatne stope za novorođenu ili usvojenu djecu, dok oni koji u otplatnom periodu kredita dobiju troje djece, u BiH mogu ostvariti kamatnu stopu od čak 2,3 do 2,5 posto.

Građani u BiH i oni koji žive u dijaspori proteklih godina često iniciraju uvođenje stambenih kredita za državljane BiH koji su zaposleni u inozemstvu. Međutim, banke u BiH još nisu uvele ovakve pogodnosti zbog čega osobama koje žive i rade van BiH nije omogućeno da uzmu kredit za stambene namjene u našoj zemlji.
 
Više o procedurama i potrebnoj dokumentaciji prilikom uzimanja stambenog kredita čitajte OVDJE.


Bhnekretnine.ba polaže autorska prava na sve vlastite sadržaje. Preuzimanje Blog sadržaja dozvoljeno je do max. 300 riječi uz obaveznu objavu linka stranice sa kojeg je sadržaj preuzet. Za preuzimanje cijelog teksta potrebno je pismeno ovlaštenje od Bhnekretnine.ba. Neovlašteno korištenje sadržaja i preuzimanje tekstova sa Bloga Bhnekretnine.ba bez dozvole vlasnika autorskih prava, smatra se kršenjem autorskih prava Bhnekretnine.ba portala i podložno je tužbi.